Erbpacht für Senioren: Wie Sie Ihr Bauland vermieten können

1 Zur Definition von Erbpacht und Erbbaurecht

In der Umgangs- und Alltagssprache verwenden viele Menschen das Wort Erbpacht und Erbbaurecht synonym. Das ist streng genommen falsch. Die Erbpacht war einst das Recht eines Grundstückspächters, ein fremdes Stück Land zu bewirtschaften oder durch einen Dritten bewirtschaften zu lassen. Damit konnte der Pächter fast wie ein Eigentümer über das Land verfügen. Allerdings existiert die Erbpacht juristisch in Deutschland nicht mehr: Sie wurde bereits 1947 abgeschafft.

Das heutige Erbbaurecht hingegen erlaubt einem Grundstücksbesitzer, dem sogenannten Erbbaurechtsgeber, sein Grundstück an einen Bauherren auf Zeit zu verpachten. Beispielsweise an einen Pächter, der ein Haus darauf bauen will.

2 Was ist der Erbbauzins?

Dafür erhält der Grundstückseigentümer vom Pächter, dem sogenannten Erbbaurechtsnehmer, regelmäßige Zahlungen. Diese nennt man Pachtgebühr oder Erbbauzins. Wie hoch dieser ausfällt, hängt meist damit zusammen, wie viel das Grundstück wert ist. In der Regel beläuft sich der Erbbauzins auf 3,0 bis 5,0 Prozent des Grundstückswerts. Die Höhe des Erbbauzinses wird vertraglich geregelt und erhöht sich in der Regel über eine Indexierung mit der Zeit.

3 Vorteil Erbpacht: Wo der Grundstückseigentümer mitredet

Für Grundstückseigentümer wie Senioren und andere Privatpersonen stellt die Erbpacht in erster Linie eine Geldanlage dar, beispielsweise für die Pflege- und Altersvorsorge.

Der Vorteil für Erbbaurechtsgeber: Wenn der Erbbaurechtsvertrag ausläuft, geht nicht nur das Grundstück wieder an den Besitzer zurück, sondern auch die möglicherweise darauf gebauten Wohn- und Nutzgebäude, das wird unter dem Begriff Heimfall gefasst. Allerdings muss der Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer für diese eine Entschädigung zahlen. Diese beträgt ungefähr zwei Drittel des aktuellen Gebäudewerts. Während der Vertragslaufzeit kann der Pächter dazu verpflichtet werden, wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen auf dem Grundstück durchzuführen, die der Wertsteigerung dienen. Die Grundsteuer bei einer solchen Transaktion wird dabei übrigens vom Erbpachtnehmer und nicht vom Erbpachtgeber gezahlt, obwohl erstere weiter Grundstückseigentümer ist.

4 Wie lange dauert eine Erbpacht nach dem Erbbaurecht?

Der Pächter oder Bauherr mietet ein Baugrundstück normalerweise für einen sehr langen Zeitraum, weil nur sehr lange Laufzeiten für den Pächter attraktiv sind. Das sind meistens zwischen 60 und 99 Jahre. Danach steht es den Vertragsparteien offen, die Laufzeit der Erbpacht beliebig zu verlängern.

5 Teilverkauf von Erbpachtgrundstücken

Der Teilverkauf eines Erbpachtgrundstücks ist nicht möglich. Gleichzeitig können keine Immobilien teilverkauft werden, bei denen der Besitzer nicht auch das Eigentum am Grundstück hält.

6 Nach der Erbpacht: Teilverkauf

Wenn Sie allerdings nach dem Ende der Erbpachtvertragslaufzeit Ihr Grundstück zurückerhalten und das Eigentum der sich darauf befindlichen Immobilien – nach der üblichen Entschädigungszahlung – auf Sie übergeht, bieten sich Ihnen neue Möglichkeiten, Kapital freizusetzen. Mithilfe des Immobilien-Teilverkaufs können Sie einen Teil der Entschädigungszahlungen wieder hereinholen. Das funktioniert so: Beim Teilverkauf veräußern Sie als Eigentümer bis zu 50 Prozent einer Immobilie. Im Rahmen der Sicherheitsgarantie der Deutschen Teilkauf wird das Nießbrauchrecht auf die gesamte Immobilie angewandt. Mehr zum Nießbrauch erfahren Sie in unserem umfangreichen Ratgeberartikel Der Nießbrauch: Alles, was Sie wissen müssen.

7 Fazit – das Wichtigste zur Erbpacht

• Definition: Erbpacht ist umgangssprachlich, denn sie wurde in Deutschland bereits 1947 abgeschafft. Korrekterweise spricht man von Erbbaurecht.

• Lange Laufzeit: Erbbaurechtsverträge laufen meist sehr lange, weil sie nur so für Pächter attraktiv sind – das sind meist zwischen 60 und 99 Jahre.

• Immobilien-Teilverkauf: Nach dem Ende einer Erbpacht ist der Immobilien-Teilverkauf für Eigentümer eine Möglichkeit, Entschädigungszahlungen an den Pächter auszugleichen.