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Wie Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln

Verkehrswert Immobilie ermitteln

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Um ein Haus zu verkaufen, müssen sich Eigentümer über den Marktwert der Immobilie im Klaren sein. Auch bei Scheidungen oder Erbschaften ist der Wert relevant.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, kann sich freuen, denn er weiß ein beträchtliches Vermögen hinter sich. Vor allem wenn der Kauf oder der Bau der Wohnimmobilie schon eine Weile her ist, ist aber oft unklar, wie viel sie eigentlich tatsächlich wert ist. In vielen Fällen ist es aber notwendig, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln – etwa weil sie verkauft werden soll oder wenn es um eine Erbschaft oder Scheidung geht.

Der Verkehrswert ist nach § 194 des Baugesetzbuchs als Synonym für den Marktwert der Immobilie anzusehen. Der Verkehrswert beschreibt also den Betrag, den man voraussichtlich für die Immobilie bekommen kann, wenn man sie verkauft. Dabei muss allerdings betont werden, dass der Verkehrswert keine Garantie für den Verkaufspreis darstellt. Selbst wenn ein zertifizierter Gutachter den Verkehrswert für eine Immobilie ermittelt, kann es dennoch passieren, dass potenzielle Käufer einen geringeren oder höheren Betrag für die Immobilie zu zahlen bereit sind.

In die Bewertung einer Immobilie gehen zahlreiche Faktoren ein, darunter sind insbesondere: Lage, Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und Stellplätze. Für die Wertermittlung der eigenen Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten, die wir Ihnen im Folgenden vorstellen.

Immobilienwertermittlung mit eigener Recherche

Immobilieneigentümer können sich durch eigene Recherchen einen Eindruck zum ungefähren Verkehrswert ihres Hauses oder ihrer Wohnung machen. Dazu müssen sie auf Immobilienportalen wie immobilienscout24.de oder immowelt.de Angebote für Häuser beziehungsweise Wohnungen durchstöbern, die ihrer eigenen Immobilie hinsichtlich Lage, Größe, Baujahr und Zustand möglichst ähnlich sind.

Dieses Vorgehen ist jedoch äußerst ungenau. Denn erstens bilden die Angebote in den Portalen nicht unbedingt die tatsächlichen Verkaufspreise ab – wenn ein Haus oder eine Wohnung für einen bestimmten Preis angeboten wird, kann dieser in den konkreten Preisverhandlungen aber immer noch nach unten oder – wenn es mehrere potenzielle Käufer gibt – nach oben korrigiert werden. Der tatsächliche Verkaufspreis wird in den Immobilienportalen in der Regel nicht abgebildet.

Zweitens lassen sich auf diese Art kaum genügend Vergleichsfälle finden, um eine wirklich gute Einschätzung des Immobilienwerts vornehmen zu können. Auf das Ergebnis der eigenen Recherche sollten sich Immobilieneigentümer nicht verlassen, sondern höchstens als ganz grobe Orientierung verwenden.

Immobilienwertermittlung mit einem Onlineportal

Es gibt zahlreiche Onlineportale, die Immobilienbewertungen meist kostenlos anbieten, zum Beispiel check24.de. Dort können Eigentümer sämtliche relevanten Parameter wie Lage, Größe und Baujahr ihrer Immobilie eingeben. Diese vergleichen die Portale mit ihren Datenbanken und errechnen so den Marktwert der Immobilie.

Diese Methode ist wesentlich genauer als die eigene Recherche, weil die Ermittlung auf einer Vielzahl von Vergleichswerten basiert. Wer den Verkehrswert seiner Immobilie ermitteln will, weil er sie verkaufen möchte, ist mit dieser Methode zumindest besser bedient als mit einer eigenen Recherche. Doch auch hier muss beachtet werden, dass die Vergleichsdaten der Onlineportale nicht zwingend die tatsächlichen Verkaufspreise wiedergeben.

Für genauere und rechtssichere Ergebnisse ist es daher erforderlich, einen Gutachter einzuschalten.

Die Immobilienwertentwicklung mithilfe eines Onlineportals ist geeignet:

  • Als Orientierung für die Preisermittlung beim Immobilienverkauf

Immobilienwertermittlung mit einem Kurzgutachten

Für Immobilieneigentümer kommen zur Wertermittlung zwei Arten von Gutachten infrage: das Kurzgutachten und das vollständige Verkehrswertgutachten. Das Kurzgutachten wird von einem Sachverständigen erstellt, der die Immobilie in aller Regel persönlich besichtigt. Dabei schaut er sich den Zustand der Immobilie genau an und erstellt mithilfe von Faktoren wie Bodenwert, Größe und Baujahr ein Gutachten, das je nach Gutachter in der Regel zwischen drei und fünf, aber auch bis zu 15 Seiten lang sein kann. Die Kosten belaufen sich auf etwa 500 Euro für kürzere und bis zu 1.500 Euro für längere, aber dafür genauere Gutachten.

Bei einem Kurzgutachten wird der Immobilienwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Dabei stehen dem Gutachter drei Verfahrensweisen zur Verfügung:

– Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise bei vermieteten Immobilien angewendet. Dabei wird der Immobilienwert anhand der Rendite ermittelt, die die Immobilie erzielt.

– Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei alleinstehenden Häusern angewendet und bei Immobilien, für die es keine oder kaum Vergleichsobjekte gibt. Der Wert wird mithilfe des Bodenrichtwerts und anhand der Bausubstanz ermittelt.

– Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren wird üblicherweise bei Eigentumswohnungen angewendet. Der Immobilienwert wird ermittelt, indem die Immobilie mit den tatsächlichen Transaktionspreisen vergleichbarer Immobilien abgeglichen wird.

Ein Kurzgutachten ist eine gute Wahl, um den geeigneten Preis für einen geplanten Verkauf der Immobilie festzustellen. Auch bei Scheidungen oder Erbschaften kann ein Kurzgutachten verwendet werden, solange sich dabei außergerichtlich geeinigt wird. Vor Gericht hat ein Kurzgutachten im Gegensatz zu einem vollständigen Verkehrswertgutachten nämlich keine Gültigkeit.

Bei der Suche nach einem Gutachter sollten Eigentümer darauf achten, dass er entsprechende Zertifikate etwa von Dekra oder der IHK vorweisen kann. Finden lassen sich Gutachter über die Websites von Fachverbänden wie dem Bundesverband deutscher Sachverständiger und Fachgutachter oder dem Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband.

Die Immobilienwertermittlung mithilfe eines Kurzgutachtens ist geeignet:

  • Für die Preisermittlung beim Immobilienverkauf
  • Für Scheidungs- und Erbschaftsfälle, die nicht vor Gericht gehen

Immobilienwertermittlung mit einem vollständigen Verkehrswertgutachten

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten, das auch vor Gericht und vom Finanzamt akzeptiert wird, wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter durchgeführt. Ein solcher Gutachter wird von der IHK ernannt und sollte einen entsprechenden Ausweis vorzeigen können.

Für das vollständige Verkehrswertgutachten (auch Vollgutachten genannt) besichtigt der Gutachter die Immobilie persönlich und ermittelt nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ihren Verkehrswert. Wie bei einem Kurzgutachten geschieht die Wertermittlung auch bei einem Vollgutachten entweder mithilfe eines Ertragswertverfahren, eines Sachwertverfahrens oder eines Vergleichswertverfahrens.

Die Kosten für ein Vollgutachten belaufen sich meist auf 0,5 bis 1,0 Prozent des festgestellten Verkehrswerts – bei einem Wert von 400.000 Euro kann das Gutachten also bis zu 4.000 Euro kosten.

Die Immobilienwertermittlung mithilfe eines vollständigen Verkehrswertgutachtens ist geeignet:

  • Für die Preisermittlung beim Immobilienverkauf
  • Für Scheidungs- und Erbschaftsfälle vor Gericht
  • Bei Streitigkeiten mit dem Finanzamt, etwa wenn das Finanzamt einen zu hohen Wert ansetzt
  • Bei der Überführung der Immobilie vom Betriebs- ins Privatvermögen

Fazit

Wer eine Immobilie verkaufen und dafür den Verkehrswert der Immobilie ermitteln will, ist in der Regel mit einem Kurzgutachten gut bedient. Es gibt einen realistischen Wert wieder, der mit der Immobilie am Markt erzielt werden kann, und ist mit Kosten von rund 500 Euro gut bezahlbar. Wer einen Gutachter für die Immobilienwertermittlung sucht, sollte darauf achten, dass dieser eine Zertifizierung etwa von Dekra oder der IHK vorweisen kann. Wenn die Immobilienwertermittlung vor einem Gericht Bestand haben soll, muss hingegen auf ein Vollgutachten zurückgegriffen werden.

Übrigens: Die Deutsche Teilkauf übernimmt bei einem Immobilien-Teilverkauf die vollständigen Kosten des Wertgutachtens durch einen zertifizierten Sachverständigen. Auch wenn ein Immobilieneigentümer lediglich an einem Teilverkauf interessiert ist, aber den Wert seiner Immobilie nicht kennt, trägt die Deutsche Teilkauf die Kosten für ein Gutachten – ohne den Immobilieneigentümer damit zum Abschluss der Transaktion zu verpflichten. Wer hingegen bereits eine ungefähre Vorstellung hat, wie viel seine Immobilie wert ist, kann mit unserem Teilverkauf-Rechner berechnen, wie viel ihm ein Teilverkauf einbringen und wie hoch das Nutzungsentgelt ausfallen würde.

Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Nov. 2020