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Wie sich Erbstreitigkeiten bei Immobilien vermeiden lassen

Teilverkauf verhindert Erbstreitigkeiten

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Bei jedem fünften Erbfall kommt es in Deutschland zu Streitigkeiten zwischen den Erben. Vor allem, wenn Immobilien im Spiel sind, wird die Lage komplex und streitanfällig.

Eine Erbschaft kann einer emotionalen Achterbahn gleichen: Einerseits freut man sich über das geerbte Vermögen, andererseits geht das Erbe mit dem Tod eines geliebten Menschen einher. Hinzu kommt, dass Erbschaften immer häufiger in Streitigkeiten zwischen den Nachkommen endeneiner Allensbach-Studie aus dem Jahr 2018 zufolge kommt es in jedem fünften Erbfall zum Streit, fünf Jahre zuvor waren es nur 15 Prozent. Während ein Mensch mit seinem Nachlass eigentlich etwas Gutes für seine Nachkommen tun will, führt sein Erbe also häufig zu Zwietracht innerhalb der Familie.

Ein Grund für die Zunahme der Streitigkeiten ist der Allensbach-Studie zufolge, dass sich die Struktur der Erbschaften verändert, denn immer mehr Menschen vererben Immobilien. Ein Drittel der Erben, die an der Studie teilnahmen, erbten eine selbst genutzte Immobilie – während 57 Prozent der künftigen Erben noch erwarten, einmal eine selbst genutzte Immobilie zu erhalten. Vermietete Immobilien erbten 14 Prozent der Studienteilnehmer, während 18 Prozent der künftigen Erben mit einer entsprechenden Erbschaft rechnen.

Immobilien nehmen also eine immer wichtigere Rolle beim Thema Erbschaft ein, was zu einer höheren Komplexität führt. Denn während sich Geldvermögen relativ einfach verteilen lässt, ist das bei einer Immobilie schwieriger. Erst einmal müssen sich die Erben einig werden, was damit passieren soll: Wird die Immobilie vermietet, will einer der Erben einziehen, oder wird sie verkauft? Das kann zu viel Streit führen, zumal auch ein möglicher Verkauf mit einigem Aufwand einhergeht: Der Immobilienwert muss ermittelt, der Verkauf abgewickelt werden – und auch dann ist längst nicht sicher, ob alle Erben mit dem erzielten Verkaufserlös zufrieden sind. Welche Alternativen gibt es?

Möglichkeit 1: Ein Immobilienverkauf zu Lebzeiten

Wer eine Immobilie zu vererben hat, ist deshalb oftmals gut beraten, solchen Streitigkeiten möglichst vorzubeugen. Ein Verkauf der Immobilie noch zu Lebzeiten samt Schenkung des Erlöses an die Nachkommen wäre eine Möglichkeit. Dann müssen sich die Nachkommen um den Verkaufsprozess nicht kümmern und das Konfliktpotenzial wäre deutlich geringer.

Diese Lösung hätte außerdem den Vorteil, dass der Erblasser noch mitbekommt, welche guten Dinge mit seinem Erbe geschehen – wenn etwa der Sohn eine Weltreise unternimmt oder die Enkelin das Erbe beziehungsweise die Schenkung verwendet, um damit selbst die Anzahlung für eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu leisten.

Das Problem: Gerade Eigentümer selbst genutzter Immobilien wollen in der Regel möglichst bis zum Lebensende in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Bei einem vorzeitigen Verkauf müssten sie noch einmal umziehen – das wollen sich die Wenigsten im Seniorenalter antun, zumal man das eigene Haus oder die eigene Wohnung als jahrelangen Lebensmittelpunkt nicht einfach so aufgeben will. Und auch die Verkaufsabwicklung stellt einen Aufwand dar, dem sich viele im Alter nicht aussetzen wollen.

Möglichkeit 2: Ein Immobilien-Teilverkauf zu Lebzeiten

Als Alternative käme deshalb ein Immobilien-Teilverkauf infrage. Dabei wird maximal die Hälfte der Immobilie verkauft, der Rest verbleibt im Eigentum. Im Zuge der Transaktion erhält der Verkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht, er dürfte die Immobilie also weiterhin bewohnen oder auch vermieten, wenn er das wünscht. Den Betrag für den Immobilien-Teilverkauf bekommt er ausgezahlt – und kann ihn dann an seine Nachkommen weiterverteilen.

Nach dem Tod des Immobilieneigentümers kümmert sich der Teilkäufer um den Verkauf der gesamten Immobilie, die Erben müssen sich um nichts kümmern. Weil der Teilkäufer ebenfalls einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen will, können die Erben sicher sein, dass sie für ihren Immobilienanteil den bestmöglichen Erlös erhalten. Und wenn sie sich dazu entscheiden, die Immobilie doch als Ganzes behalten zu wollen, haben sie für den Anteil des Teilkäufers ein Vorkaufsrecht.

Durch den Immobilien-Teilverkauf kann ein Wohneigentümer also bereits zu Lebzeiten einen Teil seines Vermögens an die Nachkommen weiterreichen, ohne die Immobilie verlassen zu müssen – und auch Streitigkeiten nach dem Ableben sind deutlich weniger wahrscheinlich.

Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Nov. 2020