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Welche Steuern Immobilienbesitzer beachten müssen

Eigentümer von Immobilien müssen steuerlich einiges beachten. Es gibt verschiedene Steuerarten, die anfallen – je nachdem ob Sie Eigentümer, Käufer oder (Teil-)Verkäufer sind.

Fordern Sie ganz unkompliziert und unverbindlich Ihr persönliches Teilverkaufs-Angebot an. Wir beraten und führen Sie gerne durch den ganzen Teilverkaufs-Prozess.

Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Eigentümer von Immobilien müssen steuerlich einiges beachten. Es gibt verschiedene Steuerarten, die anfallen – je nachdem ob Sie Eigentümer, Käufer oder (Teil-)Verkäufer sind. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was Sie wissen sollten – und welche Abgaben Sie möglicherweise mindern oder vermeiden können.

Grundsteuer

Die Grundsteuer muss regelmäßig von Grundstückseigentümern abgeführt werden. Die Einnahmen gehen an die Städte und Kommunen, sie sind ein essenzieller Bestandteil der kommunalen Haushalte. Mit dem sogenannten Hebesatz – ein Faktor, der zur Ermittlung der Steuerschuld mit der Steuermesszahl multipliziert wird – können Kommunen die Höhe der Grundsteuer festlegen. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann die Kosten für die Grundsteuer auf den Mieter umlegen.

Es gibt verschiedene Arten der Grundsteuer, die je nach Grundstücksart variieren. Grundsteuer A fällt bei rein landwirtschaftlichen Flächen an. Grundsteuer B fällt für bebaute und unbebaute Flächen an. Wer Eigentümer oder Teileigentümer eines Grundstücks ist, muss für den jeweiligen Eigentumsanteil die Grundsteuer B zahlen. Die Grundsteuer C bestand zwar nur kurzzeitig zwischen 1960 und 1961, über ihre Wiedereinführung wird jedoch politisch diskutiert. Die Grundsteuer C würde eine höhere Besteuerung für nicht bebaute Grundstücke vorsehen, für die ein Baurecht besteht.

Die Berechnungsformel für die Grundsteuer lautet aktuell so: Grundsteuermessbetrag (= Einheitswert x Steuermesszahl) x Hebesatz. Der Einheitswert spiegelt den Wert des Grundstücks inklusive Art der Bebauung wider. Die Steuermesszahl ist vom Bund festgelegt und unterscheidet sich je nach Grundstücksart und Lage. Bei einem westdeutschen Einfamilienhaus beträgt sie 0,26 bis 0,35 Prozent. Den Hebesatz bestimmt die Kommune. Er ist regional unterschiedlich, weil die Städte und Kommunen individuelle Hebesätze geltend machen. Er ist Ausdruck der Selbstverwaltungsgarantie und muss den konkreten Bedürfnissen entsprechen.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer ist eine Abgabe, die gegebenenfalls beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Dabei wird der Gewinn besteuert, der sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten berechnet. Allerdings muss nicht bei jedem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer entrichtet werden. Entscheidend ist einerseits die Nutzung der Immobilie und andererseits der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf.

Konkret heißt das: Von der Spekulationssteuer befreit sind Immobilien, die durchgängig oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren davor selbst vom Verkäufer bewohnt wurden (Familienheim). Für Immobilien, die nach weniger als zehn Jahren (die sogenannte Spekulationsfrist) verkauft oder teilverkauft werden, kann die Spekulationssteuer anfallen. Deren Höhe orientiert sich zudem am individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers, da es sich um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft handelt. Denn anders als etwa die Kapitalertragsteuer hat die Spekulationssteuer keinen festgelegten Steuersatz. Das heißt: Personen mit einem geringen Einkommen zahlen weniger als Menschen mit hohem Einkommen. Mehr zur Spekulationssteuer lesen Sie hier.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten, die bei einem Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie wird immer fällig, wenn ein Grundstück erworben wird, unabhängig davon, ob sich auf diesem eine Immobilie befindet. Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine einmalige Steuer. Die Höhe hängt vom Kaufpreis des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie ab – und ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch.

In Sonderfällen kann es vorkommen, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt. Dies ist der Fall, wenn eine Immobilie innerhalb der Familie verkauft oder verschenkt wird. Allerdings muss es sich um Personen handeln, die in gerader Linie miteinander verwandt sind und keine Geschwister sind. Von der Besteuerung wird auch abgesehen, wenn es sich um einen Grundstückserwerb von Todes wegen oder eine Schenkung handelt, die der Erbschafts- und Schenkungsteuer unterliegen. So soll verhindert werden, dass eine zusätzliche Belastung mit Grunderwerbsteuer erfolgt.

BundeslandSteuersatz
Baden-Württemberg5,0 %
Bayern3,5 %
Berlin6,0 %
Brandenburg6,5 %
Bremen5,0 %
Hamburg4,5 %
Hessen6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern6,0 %
Niedersachsen5,0 %
Nordrhein-Westfalen6,5 %
Rheinland-Pfalz5,0 %
Saarland6,5 %
Sachsen3,5 %
Sachsen-Anhalt5,0 %
Schleswig-Holstein6,5 %
Thüringen6,5 %

Steuern beim Immobilien-Teilverkauf

Auch bei einem Immobilien-Teilverkauf, bei dem ein Wohneigentümer bis zu 50 Prozent seines Hauses oder seiner Wohnung an einen stillen Teilhaber wie die Deutsche Teilkauf veräußert, fällt die Grunderwerbsteuer an.

Das Gute dabei: Die Deutsche Teilkauf kommt vollständig für die Grunderwerbsteuer auf – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten wie Notar-, Grundbuch- und Sachverständigenkosten. Die Sicherheitsgarantie der Deutschen Teilkauf schützt in diesem Zusammenhang nicht nur vor versteckten Kosten, sondern garantiert zusätzlich, dass das Nießbrauchrecht auf die gesamte Immobilie und im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen wird.

Fazit – Steuern für Immobilienbesitzer

  • Welche Steuern? Immobilieneigentümer müssen die Grund-, Grunderwerb-, und Spekulationssteuer beachten.
  • Grundsteuer: Wer vermietet, kann die regelmäßigen Kosten für die Grundsteuer auf die Mieter umlegen.
  • Kostenübernahme: Beim Immobilien-Teilverkauf übernimmt die Deutsche Teilkauf einen Teil der anfallenden Steuerlast.

Disclaimer/Haftungsausschluss

Diese Information stellt keine steuerliche Beratung dar und kann diese auch nicht ersetzen. Diese Informationen wurden mit größter Sorgfalt erstellt, es besteht dennoch keine Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität. Für die konkrete Beurteilung Ihres Sachverhalts wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Nov. 2021
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