Das Eigenheim ist eine beliebte und sinnvolle Form der persönlichen Altersvorsorge. Das einzige Problem: Der Großteil des Vermögens ist in der Immobilie gebunden. Wenn im Alter plötzlich größere Kosten auftreten oder aus anderen Gründen liquide Mittel benötigt werden, gibt es für Wohneigentümer mehrere Möglichkeiten. Wir stellen sie kurz vor.
Eine ausreichende Altersvorsorge wird für viele Bürger immer mehr zum Problem. Die demografische Entwicklung sorgt dafür, dass die Rentenlücke stetig größer wird. Immobilien stehen deshalb als Bestandteil der persönlichen Altersvorsorge hoch im Kurs – wer im Eigenheim wohnt, muss im Alter in der Regel keine Miete mehr zahlen und weiß sein Sicherheit bietendes Vermögen hinter sich.
Doch selbst Wohneigentümer können im Alter in die Situation geraten, dass sie zusätzliche liquide Mittel benötigen. Etwa wenn Kosten für eine Pflegekraft entstehen oder sie einfach die Enkel finanziell unterstützen möchten. Eine Möglichkeit wäre dann, das Eigenheim zu verkaufen – davor schrecken jedoch viele zurück, weil sie in ihrem Zuhause wohnen bleiben und nicht noch einmal umziehen möchten.
Es gibt aber Alternativen zum klassischen Hausverkauf, die ebenfalls Kapital freimachen, ohne dass man dafür aus seinem Eigenheim ausziehen muss. Diese Optionen unterscheiden sich zum Teil stark in ihrer Ausgestaltung.
Um ein wenig Orientierung zu bieten, erläutern wir deshalb die unterschiedlichen Modelle, wie man sein im Eigenheim gebundenes Kapital freimachen kann, ohne dem Eigenheim ganz den Rücken zuzukehren:
Wohneigentümer im Rentenalter können auf einen Immobilien-Teilverkauf ihres Eigenheims zurückgreifen. Wie der Name schon sagt, wird die Immobilie dabei nicht vollständig veräußert, sondern nur zum Teil an einen stillen Teilhaber verkauft. Bis zu 50 Prozent ihres Hauses oder ihrer Wohnung können Wohneigentümer auf diese Weise verkaufen und so einen Teil des Kapitals freisetzen, das in der Immobilie gebunden ist.
Der große Vorteil gegenüber einem Komplettverkauf besteht darin, dass der Wohneigentümer das Nutzungsrecht an seiner Immobilie behält.
Das heißt, er kann weiter darin wohnen oder sie vermieten. Mithilfe eines notariell beurkundeten Nießbrauchrechts wird dies auch rechtlich abgesichert. Im Gegenzug zahlt der Wohneigentümer dem stillen Teilhaber eine monatliche Gebühr, den sogenannten Nießbrauchzins. Gleichzeitig behält er auch alle mit der Immobilie verbundenen Pflichten, muss sich also zum Beispiel um Reparaturen kümmern.
Die Vorteile des Immobilien-Teilverkauf sind zahlreich, im Folgenden ein kleiner Überblick:
Mithilfe einer Nachlassregelung können durch den Teilverkauf Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer umgangen werden. Ein Teilverkauf ist darüber hinaus mit klaren und für den Verkäufer transparenten Kriterien verbunden. Bei einem Vergleich der Anbieter im Segment Immobilien-Teilverkauf sollte zum Beispiel berücksichtigt werden, dass sich das Angebot in der Regel ausschließlich an Menschen richtet, die sich im Rentenalter oder leicht darunter befinden. Das Mindestalter kann variieren, beträgt oft aber 60 Jahre.
Ein Teilverkauf ergibt für Anbieter zudem nur Sinn, wenn der Wert der Immobilie einen gewissen Betrag nicht unterschreitet. Der Mindestwert unterscheidet sich je nach Anbieter. Darüber hinaus sollte das Haus oder die Wohnung schuldenfrei sein; im Falle einer kleinen Restschuld kann es Ausnahmen geben.
Einige Anbieter verlangen außerdem ein Durchführungsentgelt, wenn die Immobilie später ganz verkauft werden soll. Das Entgelt kann je nach Anbieter bis zu 6,5 Prozent des erzielten Erlöses betragen. Es gibt jedoch auch Anbieter wie die Deutsche Teilkauf, die kein solches Entgelt verlangen.
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Bei der Immobilienleibrente verkaufen ältere Wohneigentümer ihre Immobilie, behalten dabei aber das Wohnrecht dafür – entweder bis zum Lebensende oder bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt. Im Gegensatz zum Teilverkauf veräußert man seine Immobilie in diesem Modell vollständig. Das heißt, dass man von zukünftigen Wertsteigerungen des Hauses oder der Wohnung nicht mehr profitieren kann. Der Vorteil bei diesem Modell ist, dass sich der Verkäufer um die Instandhaltung der Immobilie nicht kümmern muss, denn das übernimmt der Käufer.
Den Verkaufspreis für die Immobilie erhalten die Verkäufer im Regelfall in Form einer monatlichen Rente (daher auch der Begriff Immobilienleibrente). Die Höhe dieser monatlichen Leibrente hängt vom Alter des Verkäufers ab. Ein 65-jähriger Mann erhält beispielsweise eine geringere Leibrente als ein 75-jähriger Mann. Und auch das Geschlecht spielt eine Rolle – Frauen bekommen in der Regel einen kleineren Betrag als Männer, da sie eine höhere Lebenserwartung haben.
Der Grund dafür, dass die Immobilienleibrente höher ausfällt, je älter der Verkäufer ist, ist die noch zu erwartende Lebenszeit. Wer länger lebt, erhält auch länger die monatliche Leibrente, dadurch wird es für den Käufer teurer. Ein langes Leben des Verkäufers ist für den Käufer also ein finanzielles Risiko, das er entsprechend einkalkuliert. Oftmals ist die monatliche Leibrente deshalb geringer, als es der Verkäufer erhofft hätte.
Hinzu kommt, dass dieses Modell vergleichsweise unflexibel ist. Entscheidet man sich dafür, ist die Immobilie vollständig und endgültig aus dem eigenen Vermögen gestrichen. Dies lässt sich auch nicht mehr rückgängig machen.
Außerdem muss ein steuerlicher Nachteil beim Modell der Immobilienleibrente beachtet werden. Ein Teil der Leibrente wird nämlich besteuert. Der zu versteuernde Anteil sinkt mit dem zunehmenden Alter des Rentenempfängers – bei einem 65-Jährigen beispielsweise gelten 18 Prozent der Leibrente als steuerpflichtiges Einkommen, bei einem 80-Jährigen hingegen 8 Prozent.
Die Umkehrhypothek ist eine Art des Immobiliendarlehens. Dabei machen sich ältere Wohneigentümer zunutze, dass sie eine in der Regel schuldenfreie Immobilie besitzen, die sie als Sicherheit für ein erneutes Darlehen verwenden können. Dazu wird für den Kreditgeber eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen.
Im Gegensatz zu einem „normalen“ Immobiliendarlehen wird die Umkehrhypothek jedoch nicht Monat für Monat getilgt. Auch monatliche Zinszahlungen gibt es nicht. Stattdessen wird das Darlehen zuzüglich Zinsen auf einen Schlag zurückgezahlt, sobald die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird.
Dies ist dann der Fall, wenn der Eigentümer stirbt oder sich schon vorher für einen Auszug und Verkauf entscheidet. Weil das Darlehen wie jeder andere Kredit auch verzinst wird, wird der Betrag, den der Eigentümer später an den Darlehensgeber zahlen muss, von Jahr zu Jahr größer. Je nach Höhe des Darlehens und je nachdem, wie lange der Darlehensnehmer mit dem Verkauf der Immobilie wartet, kann es also passieren, dass der Zahlungsbetrag größer ist als der Verkaufserlös.
Das ist ein Risiko, das der Darlehensnehmer beachten muss – dabei sollte er natürlich auch seine Erben berücksichtigen. Das Modell der Umkehrhypothek wird vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika angewendet, dort heißt es „Reverse Mortgage“. In Deutschland ist dieses Modell hingegen unüblich, es gibt nur wenige entsprechende Anbieter am Markt.
Ein Sale-and-Lease-Back-Modell liegt vor, wenn ein Immobilieneigentümer seine Immobilie vollständig verkauft und diese im Anschluss selbst mietet. Dieses Modell ist vor allem im Gewerbebereich häufig zu beobachten, doch es existiert auch für Wohnimmobilien. Für ältere Wohneigentümer, die ihr in der Immobilie gebundenes Kapital freisetzen wollen, bietet das Modell zwei Vorteile: Sie erhalten den vollen Kaufpreis für die Immobilie und können trotzdem weiterhin darin wohnen. Abgesichert wird dies mit einer Vereinbarung, dass der Käufer auf eine mögliche Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet. Allerdings bedeutet dieses Modell natürlich, dass man seine Immobilie vollständig verkauft und daraufhin zum Mieter wird. War man gerade noch selbstständiger Wohneigentümer, muss man nun monatlich Miete zahlen und kann nicht einfach ohne Erlaubnis des neuen Eigentümers Umbauten vornehmen. Damit geht viel Freiheit verloren, an die sich viele Eigenheimbesitzer gewöhnt haben.
Wer dieses Modell wählt, muss außerdem beachten, dass er nicht den gesamten Verkaufserlös ausgeben und immer liquide Mittel bereithalten sollte. Schließlich muss er fortan Miete zahlen – das ist ein Kostenpunkt, den er vorher nicht hatte. Zumal nicht klar ist, was mit der Immobilie passiert, falls der neue Eigentümer sie weiterverkauft. Hier kommt deshalb ein gewisser Unsicherheitsfaktor ins Spiel.
Die Umkehrhypothek
Das Sale-and-Lease-Back-Modell
