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Mietspiegel – was Sie als Vermieter wirklich verlangen dürfen

Mietvertrag

Natürlich möchte man für die eigene Immobilie immer das Maximale herausholen – doch im Falle einer Vermietung gibt es Grenzen. Als Vermieter stellt sich einem oft die Frage, wie hoch die Miete, die für eine Wohnung oder ein Haus verlangt wird, überhaupt sein darf. Der örtliche Mietspiegel verrät das durchschnittliche Mietpreisniveau und kann als Orientierung dienen. Worauf Sie als Vermieter achten müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Mietspiegel – was ist das?

Beim Mietspiegel handelt es sich um eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Er dient auch als Grundlage, um Mieterhöhungen zu begründen. Verglichen werden dabei die Mietpreise ähnlich gelegener und ausgestatteter Immobilien innerhalb einer Stadt oder Gemeinde. Alle zwei Jahre erheben die Städte und Gemeinden den Mietspiegel eigenständig.

Der Mietspiegel wurde als Instrument eingeführt, um Mieter vor überteuerten Mieten und unzulässigen Mieterhöhungen zu bewahren. Vermieter können den Mietspiegel nutzen, um sich über die ortsüblichen Mieten zu informieren und gezahlte Mieten anzupassen.

Beim Mietspiegel wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Der einfache Mietspiegel basiert nicht auf wissenschaftlichen Verfahren und wird von den Gemeinden oder den ortsansässigen Vermieter- und Mietervertretern aufgestellt. Der qualifizierte Mietspiegel hingegen wird unter Anwendung wissenschaftlicher Verfahren erstellt und muss von Vermietern bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden.

Zusätzlich bietet der Mietspiegel flächendeckende Informationen zur Entwicklung der Mietpreise.

Wie setzt sich der Mietspiegel zusammen?

Der räumliche Bezugsrahmen eines jeweiligen Mietspiegels liegt in der Stadt oder Gemeinde selbst. Allerdings besteht keine Verpflichtung der Bereitstellung eines Mietspiegels, sodass nicht jede Gemeinde einen Mietspiegel aufstellt. Weitere übliche Berechnungskriterien für den Mietspiegel sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, energetischer Zustand und Lage der Mieteinheit.

Der Mietspiegel gibt den Mietpreis als Nettokaltmiete an. Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um den Mietzins ohne Heiz- und Betriebskosten, demnach sind die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung nicht enthalten.Anhand des qualifizierten Mietspiegels Ihrer Stadt oder Gemeinde können Sie herausfinden, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ausfällt und mit welchen Wohnungen Sie Ihr Mietobjekt vergleichen können. Abhängig von der Stadt oder Gemeinde können die Kriterien, an denen sich der Mietspiegel orientiert, variieren.

Wie Sie den Mietspiegel anwenden können

Anhand des qualifizierten Mietspiegels Ihrer Stadt oder Gemeinde können Sie herausfinden, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ausfällt und mit welchen Wohnungen Sie Ihr Mietobjekt vergleichen können. Abhängig von der Stadt oder Gemeinde können die Kriterien, an denen sich der Mietspiegel orientiert, variieren.

Mietspiegel und Mietpreisbremse – was dürfen Sie bei Neuverträgen?

Wird ein Mietobjekt neu vermietet, besteht für den Vermieter die Möglichkeit, die Miete anzuheben. Dabei muss er sich allerdings an der Mietpreisbremse, welche im Juni 2015 in Kraft getreten ist, orientieren. Gemäß der Mietpreisbremse darf eine Miete bei einer Neuvermietung maximal um 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel erhöht werden.

In circa 370 deutschen Städten und Gemeinden gilt die Mietpreisbremse; existiert diese nicht, kann eine Mieterhöhung bei Neuvermietung von bis zu 20 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete vollzogen werden. Diese Erhöhung ist daran gebunden, ob sie für die Deckung der laufenden Kosten des Vermieters notwendig ist.

Auf keinen Fall sollte die Miete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ansonsten könnte der Tatbestand des Wuchers vorliegen. Der Tatbestand des Mietwuchers besteht, wenn der Vermieter eine Zwangslage oder die Unerfahrenheit des Mieters ausnutzt und dadurch eine Miete einfordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Dieser ist im § 291 StGB festgeschrieben.

Weitere Gründe für eine zulässige Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist ebenfalls nach einer Modernisierung oder einer energetischen Sanierung der Immobilie möglich. Die Möglichkeit der Erhöhung ist von der Wertsteigerung nach den Modernisierungsmaßnahmen abhängig. Vermieter dürfen 8 Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete ihrer Mieter umlegen.

Wie kündigen Vermieter eine Mieterhöhung richtig an?

Insofern keine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart worden ist, verlangt eine Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters. Dies liegt darin begründet, dass im Mietvertrag ein anderer Mietzins vereinbart worden ist.

Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter schriftlich angekündigt werden und kann erst im dritten Monat nach Eingang des Schreibens in Kraft treten. Stimmt der Mieter einer Anhebung der Miete nicht zu, besteht für den Vermieter die Möglichkeit, diese gerichtlich einzuklagen. Um diesen Weg zu umgehen, ist es sinnvoll, bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf den jeweiligen Mietspiegel zu verweisen.

Vermietung beim Immobilien-Teilverkauf

Wer sich dazu entscheidet, seine Immobilie teilzuverkaufen, kann dank des Nießbrauchrechts diese ebenfalls vermieten und die Mieteinnahmen zu 100 Prozent selbst einstreichen. Dies kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn man aufgrund einer Pflegebedürftigkeit sein Eigenheim verlassen muss. Die Vermietung der Immobilie kann einem bei der Aufwendung der Pflegekosten zugutekommen.

Bei einem Immobilien-Teilverkauf veräußert der Eigenheimbesitzer lediglich einen Teil seiner Immobilie und kann dadurch einen Anteil des in ihr gebundenen Kapitals freisetzen. Mit dem Teilverkauf erhält der Besitzer auf Basis des Nießbrauchrechts lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Weiteres rund um das Thema Nießbrauchrecht lesen Sie in diesem Beitrag.

Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Mai. 2021
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