Die fünf häufigsten Irrtümer über Nießbrauch und Wohnrecht

Sowohl beim Wohnrecht als auch beim Nießbrauch handelt es sich um Nutzungsrechte, in der Regel an einer Immobilie. Allerdings schließt der Nießbrauch gegenüber dem Wohnrecht noch das Recht ein, eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim nicht nur selbst zu bewohnen, sondern darüber hinaus noch das Recht der Nutznießung wahrzunehmen. Dem Nießbraucher ist also gestattet, die Immobilie zu vermieten oder einen anderen konkreten Nutzen daraus zu ziehen; beispielsweise die Früchte der Obstbäume im Garten zu ernten und zu behalten. Daher stammt auch die ursprüngliche Bedeutung des Nießbrauchs im Sinne einer „Fruchtziehung“. Da das Thema Nutzungsrecht insgesamt etwas komplex ist, sind zahlreiche Irrtümer über Wohnrecht und Nießbrauch im Umlauf – die häufigsten fünf sind hier gelistet:

Irrtum 1: Der Eigentümer kann dem Wohnberechtigten oder Nießbraucher von sich aus kündigen.

Nein. Das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht werden vertraglich festgehalten sowie notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Eintrag ins Grundbuch ist das jeweilige Nutzungsrecht gegenüber Dritten geschützt, egal was kommt. Entscheidend hierfür ist der eingetragene Rang des Vermerks: Dieser sollte stets im ersten Rang erfolgen, von einem Rangrücktritt wird abgeraten. Grundsätzlich erlöschen sowohl das Wohnrecht als auch der Nießbrauch erst mit Ablauf einer zuvor festgelegten Frist oder im Falle eines lebenslangen Nutzungsrechts mit dem Tod des Rechteinhabers. Mögliche Ausnahmen sind, dass der Nutzungsberechtigte die Immobilie nicht mehr nutzen kann oder zuvor vertraglich vereinbarte Bedingungen nicht mehr erfüllt oder wenn im Vertrag eine Rückauflassungsvormerkung vermerkt wurde. In Letzterer wird von vornherein festgehalten, dass der Eigentümer den Nießbrauch unter bestimmten Umständen entziehen kann. Ansonsten besteht nur die Möglichkeit, das Wohnrecht oder den Nießbrauch in beidseitigem Einverständnis aufheben zu lassen. Diese vorzeitige Löschung muss notariell beurkundet sowie dem Grundbuchamt mitgeteilt werden.

Irrtum 2: Mit dem Verkauf des Hauses oder im Insolvenzfall des Immobilieneigentümers verfällt das Wohnrecht oder der Nießbrauch.

Hierbei kommt es auf die rechtlichen Umstände an: Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch sind im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie grundsätzlich geschützt. Bei einer Insolvenz des Eigentümers hängt ein mögliches Verfallen des Nutzungsrechts jedoch davon ab, in welchem Rang das jeweilige Recht im Grundbuch eingetragen wurde. Nur im ersten Rang vor der Finanzierungsgrundschuld ist das Nutzungsrecht komplett abgesichert gegenüber möglichen Ansprüchen einer Bank. Die Bewohner sind dann entsprechend vor einer Zwangsversteigerung geschützt, in deren Folge das Nutzungsrecht tatsächlich verfallen würde. Im Gegensatz zum Nießbrauch ist das Wohnrecht allerdings im Großteil der Fälle nachrangig eingetragen und endet damit vergleichsweise häufiger mit einem verfrühten Auszug.

Irrtum 3: Bei einem Nutzungsrecht fallen sämtliche Pflichten dem Wohnberechtigten oder Nießbraucher zu und der Eigentümer ist von allen Pflichten befreit.

Das ist nicht richtig. Der Eigentümer hat unter anderem die Pflicht, außerordentliche Unterhaltungskosten zu übernehmen, darunter die Modernisierung von Heizung und Elektroanlagen oder auch eine umfangreiche Gesamtsanierung. Dafür ist jedoch die Zustimmung des Wohnberechtigten beziehungsweise des Nießbrauchers notwendig. Außerdem muss der Eigentümer für Anlieger- und Erschließungsbeiträge aufkommen, welche eine Gemeinde möglicherweise für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz (bspw. Gas, Kanalisation, Strom, Wasser) sowie den Straßenbau erhebt. Dem Nutzungsberechtigten kommt die Pflicht zu, die fragliche Immobilie instand zu halten und entsprechend anfallende ordentliche Unterhaltungskosten zu übernehmen, die etwa im Rahmen einer Renovierung anfallen. Außerdem übernimmt er die laufenden Nebenkosten.

Irrtum 4: Nießbrauch und Wohnrecht können vererbt werden.

Nein. Weder der Wohnberechtigte noch der Nießbraucher kann seine Nutzungsrechte verkaufen, vererben oder anderweitig übertragen. Nach dem Tod des Rechteinhabers wird das Nutzungsrecht aus dem Grundbuch gelöscht.

Irrtum 5: Der Rechtenutzer muss den Eigentümer bei sämtlichen Änderungswünschen im Hinblick auf die Immobilie um Erlaubnis fragen.

Sowohl der Wohnberechtigte als auch der Nießbraucher bleiben nach Vertragsabschluss wie gewohnt in der fraglichen Immobilie wohnen, wobei es letzterem freisteht, diese zu vermieten (siehe oben). Darüber hinaus dürfen beide zusätzliche Personen in den Haushalt aufnehmen, etwa Familienangehörige, Pflegepersonal oder auch Bedienstete. Um Erlaubnis beim Eigentümer müssen sie nur fragen, wenn sie größere Umbauten an der Immobilie durchführen wollen. Darüber hinaus gilt: Will der Eigentümer die Immobilie besichtigen, braucht er zuvor die Erlaubnis des Wohnberechtigten oder Nießbrauchers. Grundsätzlich sollten Eigentümer und Wohnberechtigter oder Nießbraucher von der Norm abweichende Vereinbarungen beizeiten vertraglich festhalten, um Streitigkeiten zu vermeiden.