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Immobilie unter Denkmalschutz: Das sind Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer

Denkmalgeschütztes Fachwerkhaus Frontansicht

Historische Fassade, seltene Bausubstanz, geschichtsträchtiger Ort – es gibt viele Gründe, warum eine Immobilie in Deutschland unter den Denkmalschutz fällt. Ohne Zweifel bieten solche Objekte ein einzigartiges Wohnflair, doch für Eigentümer solcher geschützten Bauwerke wird es gerne mal komplizierter. Über Ihre Rechte und Pflichten informieren wir Sie nachfolgend.

Mit dem Denkmalschutz sollen historische Baudenkmäler langfristig möglichst in ihrer originalen Gesamtheit für die Nachwelt erhalten werden. Was für Historiker und Geschichtsfans ein Anlass zur Freude ist, ist jedoch für den jeweiligen Hausbesitzer oftmals vielmehr Anlass zum Stirnrunzeln. Schließlich bedeutet der Denkmalschutz-Status der eigenen Immobilie in erster Linie verschiedene Einschränkungen bei sämtlichen Eingriffen, welche die Optik beeinflussen. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern erschwert – und verteuert – die oftmals dringend notwendigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Auch die Renovierungen sind bei denkmalgeschützten Häusern oftmals aufwendiger.

Die Bestimmungen zum Denkmalschutz sind im Denkmalrecht, einem Untergebiet des Verwaltungsrechts, geregelt. Da Denkmalschutz jedoch Ländersache ist, kann es bundesweit teilweise zu geringfügigen Abweichungen in Einzelpunkten kommen, prinzipiell aber folgen die Regelungen ähnlichen Grundprinzipien.

Denkmalgeschützte Immobilie: Was ist bei der Außengestaltung zu beachten?

Die Auflagen der Denkmalschutzbehörde betreffen neben Bestimmungen zu den verwendeten Materialien, möglichen baulichen Veränderungen und Umbaumaßnahmen am Grundriss sowie gegebenenfalls der konkreten Nutzung des Gebäudes vor allem das Erscheinungsbild des jeweiligen Gebäudes. Wer also eine denkmalgeschützte Immobilie erwirbt, sollte sich zuvor vor Augen halten, dass er anders als bei einem frei geplanten Architektenhaus nicht im Alleingang über gestalterische Maßnahmen entscheiden kann.

Im Vordergrund steht dabei, dass bei allen Veränderungen der ursprüngliche Charakter des Gebäudes erhalten bleiben muss – das betrifft etwa die Farbgebung der Fassade, die Raumaufteilung oder gewisse Ansprüche bei den Fensterarten. Bauliche Änderungen wie zusätzliche Balkone oder Gauben sind oft gar nicht gestattet, da sie die charakteristische Optik zu stark abwandeln würden.

Immobilie unter Denkmalschutz: Pflichten für den Eigentümer

Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie hat die Pflicht, das Gebäude instand zu halten. Wenn jedoch tiefgreifende Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen, etwa um das Gebäude auf den neuesten energetischen Stand zu bringen, kann der Status Denkmalschutz plötzlich zum Problem werden. Schließlich gilt es, sowohl das Gebäude in seinem Gesamtbild als auch die historische Bausubstanz als solche möglichst wenig zu beschädigen.

Herausforderungen lauern beispielsweise beim Austausch überalterter Heizkörper gegenüber modernen, nachhaltigen Varianten – so ist etwa die Integration eines umweltschonenden Wärmeverbundsystems im Altbau nicht gestattet, da diese Auswirkungen auf die Fassade haben kann. Auch beim Thema Dämmen wird es zumindest schwierig: Nachträgliche Verbesserungen des Dämmungssystems dürfen nur im Innenbereich durchgeführt werden. Auch die Installation von Außenbeleuchtungen und das Aufstellen von Zäunen müssen vom Denkmalamt genehmigt werden. Verlangt die Außenfassade nach einem neuen Anstrich, so gilt hierbei die Orientierung an Originalfarbe und historischer Streichtechnik, wie es in der Regel nur der Profi beherrscht. Auch die Restaurierung historischer Wandgemälde und Stuckapplikationen muss vom Fachmann durchgeführt werden. Für Erleichterung sorgt wiederum, dass viele Vorgaben der Energiesparverordnung (EnEV) bei Denkmalbauten gelockert sind. Zudem ist ein Energieausweis nicht nötig.

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Besitzer eines denkmalgeschützten Bauwerks bei anstehenden Veränderungen beim Bauamt nachfragen. Auf eigene Faust sollten sicherheitshalber lieber keine Modernisierungsmaßnahmen ergriffen werden.

Denkmalschutz bei Immobilien: Rechte des Eigentümers

Unwesentlichere Eingriffe, die das Äußere der denkmalgeschützten Immobilie nicht verändern, dürfen Eigentümer hingegen ohne Genehmigung durchführen. Dazu zählen beispielsweise die Erneuerung der Dacheindeckung, die Trockenlegung feuchter Wände sowie Erneuerungsmaßnahmen bei Putz und Anstrich. Grundsätzlich gelten Eingriffe in den Innenräumen als eher unproblematisch und müssen in der Regel nicht abgeklärt werden.

Denkmalgeschützte Immobilie: Kosten bei Missachtung

Verstöße gegen die Vorschriften des Denkmalschutzes können für Eigentümer teuer werden. So kann ein vorsätzlicher Verstoß gegen die Vorgaben mit einem Bußgeld von bis zu 60.000 Euro bestraft werden. Daher gilt: Lieber im Vorfeld einmal zu oft den Experten vom Denkmalamt um Rat fragen.

Steuern sparen dank Denkmalschutz

Den erhöhten Herausforderungen beim Sanieren einer denkmalgeschützten Immobilie stehen wiederum steuerliche Vorteile gegenüber, die deutschlandweit in diesem Zusammenhang geltend gemacht werden können. In der Regel geschieht dies über eine Abschreibung (AfA) über mehrere Jahre hinweg. Bei denkmalgeschützten Häusern fallen die Abschreibungssätze höher aus als bei anderen Immobilien. So gilt bei vermieteten Immobilien eine Denkmal-Afa von neun Prozent für die ersten acht Jahre sowie von sieben Prozent für weitere vier Jahre. Bei selbst genutzten Immobilien liegt der Satz für zehn Jahre bei neun Prozent. Dabei sind die Kosten vom zu versteuernden Einkommen absetzbar.

Darüber hinaus bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Fördermaßnahmen in Form von Krediten und Zuschüssen an, um entsprechende Sanierungsmaßnahmen am denkmalgeschützten Bauwerk zu unterstützen. Hierfür ist es wiederum relevant, ob die jeweilige Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird.

Ansprechpartner bei Fragen rund um das denkmalgeschützte Eigenheim ist in erster Linie die zuständige „Untere Denkmalschutzbehörde“, deren Anschrift über das entsprechende Landesamt zu finden ist. Ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, lässt sich durch einen Blick ins Grundbuch klären. Außerdem stehen denkmalgeschützte Immobilien in der offiziellen Liste der Baudenkmäler.

Teilverkauf der denkmalgeschützten Immobilie

Einer der großen Vorteile einer denkmalgeschützten Immobilie ist ihr hoher Wert. Derartige Altbauten sind rar und umso stärker nachgefragt. Vor allem vor dem Hintergrund des aktuellen Booms am Wohnimmobilienmarkt ist das Ende der Fahnenstange bei den Wertzuwächsen noch lange nicht erreicht. Für Eigentümer einer Immobilie mit Denkmalschutz heißt das, dass sie beispielsweise über einen Teilverkauf sich einen umso höheren Wert auszahlen lassen können, ohne dabei die einhundertprozentige Kontrolle über ihr Eigentum zu verlieren oder gar ausziehen zu müssen. Ermöglicht wird Letzteres durch das lebenslange deutsche Nießbrauchrecht. Gleichzeitig kann das freigesetzte Immobilienvermögen für anfallende Sanierungsarbeiten genutzt werden, ohne dass es dabei zu Einbußen an finanzieller Flexibilität kommt.

Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Apr. 2021
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