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Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung, Grundpfandrecht – was gehört wohin im Grundbuch?

: Im Grundbuch steht, welche Rechte und Lasten auf einem Grundstück liegen und wer Eigentümer ist. Die Stelle der Eintragung ist dabei entscheidend.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Im Grundbuch steht, wer Eigentümer eines Grundstücks ist und welche Eigenschaften es hat hinsichtlich Lage und Größe. Neben den Eigentumsverhältnissen gibt das Grundbuch Auskunft darüber, welche Rechte und Belastungen auf dem Grundstück liegen – etwa Grundschulden oder ein Nießbrauchrecht. Dabei ist entscheidend, in welchem Rang Belastungen im Grundbuch eingetragen werden. Wir erklären Ihnen, wie das Grundbuch funktioniert.

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das alle Eigentumsverhältnisse und die mit den Grundstücken verbundenen Belastungen sowie Wegerechte, Wohn- und Nießbrauchrechte dokumentiert. Beim Verkauf oder Teilverkauf einer Immobilie muss das Grundbuch also entsprechend geändert werden. Der neue (Teil-)Besitzer wird mit in das Grundbuch aufgenommen, in der Regel wird eine Grundschuld ergänzt und bei einem Teilverkauf ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eingetragen.

Auflassungsvormerkung

Wenn sich Käufer und Verkäufer beim Immobilienverkauf geeinigt haben, kann es noch dauern, bis der Kaufabschluss formell getätigt wird. Das Eigentum geht rechtlich aber erst über, wenn der Eigentümerwechsel im Grundbuch vermerkt ist. Bis dahin dient dem Käufer eine sogenannte Auflassungsvormerkung als rechtliche Absicherung. Die Vormerkung sichert ihm den Erwerb zu den im notariellen Kaufvertrag festgelegten Konditionen zu. Der Käufer erhält somit den rechtlichen Anspruch auf den Eigentumsübergang, wenn er den vereinbarten Kaufpreis entrichtet hat. Der Hintergrund: Durch eine Auflassungsvormerkung wird verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie noch ein weiteres Mal verkauft oder eine Hypothek aufnimmt.

Die Abteilungen im Grundbuch

Das Grundbuch einer Immobilie ist in das Bestandsverzeichnis sowie in drei Abteilungen unterteilt. Im Bestandsverzeichnis befinden sich die Lagebezeichnung der Grundstücke und die Grundstücksgröße. In Abteilung I ist der Grundstückseigentümer und die sich auf dem Grundstück befindenden Immobilien eingetragen. Gibt es mehrere Eigentümer, sind alle Eigentümer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil erfasst. Abteilung II erfasst alle Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten. Dort stehen also etwa Wohn- und Nießbrauchrechte, Wegerechte und Vorkaufsrechte. Abteilung III vermerkt die Grundpfandrechte, also die Grundschulden beziehungsweise Hypotheken. Hat der Eigentümer beispielsweise einen Kredit für den Hauskauf aufgenommen, wird die Grundschuld für die finanzierende Bank dort eingetragen. Auch spätere Kredite, beispielsweise für Modernisierungen, die mit der Immobilie abgesichert sind, werden in Abteilung III eingetragen. Wenn eine Grundschuld eingetragen ist, kann, wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann, die Immobilie zwangsversteigert werden.

Grundschuld und Grundschuldbestellung

Wann immer ein Kredit für einen Hauskauf oder -bau aufgenommen wird, wird eine Grundschuld eingetragen. Der Eigentümer einer Immobilie stimmt durch die Grundschuldbestellung zu, dass die Grundschuld im Grundbuch vermerkt wird, was nur von einem Notar vorgenommen werden kann. In der Grundschuldbestellung ist die genaue Bezeichnung des Sicherungsobjekts mit Flurstücksnummer, Angaben zum Grundstück und zu den Eigentümern vermerkt. Das Grundstück und die Immobilien dienen damit als Sicherheit für die Bank. Falls der Kredit ausfällt, kann die Bank immer noch auf die Immobilie zugreifen.

Reihenfolge der Grundbucheintragungen

Wenn mehrere Kredite abgeschlossen wurden, bei denen die Immobilie als Sicherheit dient, ist die Rangfolge dieser Grundschulden wichtig. Beispiel: In Abteilung III sind mehrere Grundschulden eingetragen. Falls die Immobilie zwangsversteigert werden muss, kann es sein, dass der Versteigerungserlös nicht reicht, um alle Grundschulden zu begleichen. In diesem Fall erhält vorrangig jener Kreditgeber Geld, dessen Grundschuld im Rang am höchsten steht. Der Kreditgeber mit dem niedrigeren Rang im Grundbuch erhält, was übrig bleibt.

Auch zwischen Abteilungen ist die Reihenfolge bedeutend. Etwa wenn in Abteilung II ein Wohnrecht eingetragen ist und in Abteilung III eine Grundschuld. Wird eine Immobilie zwangsversteigert, entscheidet die Rangfolge darüber, ob das Wohnrecht auch nach der Versteigerung Bestand hat. Steht das Wohnrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt das Wohnrecht bestehen. Steht es dahinter, ist die Gefahr groß, dass es erlischt. Außerdem ist das Datum der Eintragung entscheidend: Das Recht, das früher eingetragen wurde, steht im Rang höher.

Nießbrauchrecht bei der Deutschen Teilkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf wird für den Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht an erster Stelle des Grundbuchs eingetragen. Das mit dem Nießbrauch einhergehende Nutzungs- und Wohnrecht gilt also nicht nur für den Eigentumsanteil des Teilverkäufers, sondern für das ganze Haus.

Dieses Nießbrauchrecht ist selbst im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Deutschen Teilkauf abgesichert. Das heißt: Wenn der Eigentumsanteil der Deutschen Teilkauf zwangsversteigert werden muss, bleiben das Nießbrauchrecht des Teilverkäufers bestehen. Lesen Sie hier mehr über die Sicherheitsgarantie der Deutschen Teilkauf.

Kostenübernahme für Grundbucheintragung

Grundbucheintragungen gehören wie Notarkosten zu den Kaufnebenkosten. Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung wird die halbe Gebühr berechnet. Für eine Grundschuldeintragung fällt die einfache Gebühr auf Grundlage der Grundschuldhöhe an. Bei einem Immobilien-Teilverkauf werden diese Kosten komplett von der Deutschen Teilkauf getragen.

Fazit – das Wichtigste zu Grundbucheinträgen

  • Rangfolge: Für die Gewichtung einer Eintragung sind die Reihenfolge und das Datum des Eintrags im Grundbuch entscheidend.
  • Nießbrauch: Beim Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf steht Nießbrauch an erster Stelle im Grundbuch.
  • Kosten: Grundbucheintragungen und weitere Kaufnebenkosten beim Immobilien-Teilverkauf trägt die Deutsche Teilkauf.
Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Okt. 2021
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