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Was die Rangordnung im Grundbuch aussagt

Eintragung im Grundbuch

Fordern Sie ganz unkompliziert und unverbindlich Ihr persönliches Teilverkaufs-Angebot an. Wir beraten und führen Sie gerne durch den ganzen Teilverkaufs-Prozess.

Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Eigentumsanteile, Grundschuld, Nießbrauchrecht – im Grundbuch für eine Immobilie sind alle Rechte und Lasten eingetragen. Die Eintragungen erfolgen nach einer bestimmten Rangfolge.

Das Grundbuch für ein Grundstück hat einen festgelegten Aufbau: Es hat drei Abteilungen, in denen Eintragungen nach einer bestimmten Reihenfolge erfolgen. Diese Rangordnung oder Rangfolge ist in vielen Situationen von großer Bedeutung. Im Folgenden geben wir deshalb einen Überblick, wie das Grundbuch aufgebaut ist, welche Rechte und Lasten darin vermerkt sind und welche Rolle die Rangfolge spielt.

Das sind die Abteilungen im Grundbuch

In den drei Abteilungen des Grundbuchs werden jeweils unterschiedliche Rechte und Lasten eingetragen:

– Abteilung I: Dort wird der Eigentümer des Grundstücks sowie der darauf befindlichen Immobilie eingetragen. Gibt es mehrere Eigentümer, werden alle Eigentümer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil erfasst.

– Abteilung II: In dieser Abteilung sind alle Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten vermerkt. Dort stehen also etwa Wohn- und Nießbrauchrechte, Wegerechte und Vorkaufsrechte.

– Abteilung III: Die dritte Abteilung vermerkt die Grundpfandrechte, also die Grundschulden beziehungsweise Hypotheken. Hat der Eigentümer einen Kredit für den Erwerb der Immobilie aufgenommen, wird die Grundschuld für die finanzierende Bank dort eingetragen. Auch wenn er später einen Kredit beispielsweise für die Modernisierung der Immobilie aufnimmt und diesen mit der Immobilie absichert, wird die entsprechende Grundschuld in Abteilung III eingetragen. Wer eine Grundschuld eingetragen hat, kann, wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann, die Immobilie zwangsversteigern lassen.

Die Rangfolge innerhalb einer Abteilung

Wenn mehrere Kredite mit der Immobilie als Sicherheit abgeschlossen wurden, also in Abteilung III mehrere Grundschulden eingetragen sind, ist die Rangfolge dieser Grundschulden wichtig. Denn es kann passieren, dass die Immobilie zwangsversteigert werden muss und der Erlös der Versteigerung nicht ausreicht, um alle Grundschulden zu begleichen. In diesem Fall wird zuerst der Kreditgeber ausgezahlt, dessen Grundschuld im Rang höher steht. Der Kreditgeber mit dem niedrigeren Rang im Grundbuch erhält dann nur den Betrag, der übrig bleibt.

Die Ranghöhe einer Grundschuld hat in der Regel auch Einfluss auf die Zinsen für das zugehörige Darlehen. Eine Bank, die für ein Darlehen nicht den ersten Rang bei den Grundpfandrechten eingeräumt bekommt, verlangt meist höhere Zinsen – schließlich ist das Ausfallrisiko für die Bank viel höher als bei einer erstrangigen Grundschuld.

Die Rangfolge zwischen zwei Abteilungen

Nicht nur innerhalb derselben Abteilung kann die Rangfolge von Bedeutung sein, sondern auch zwischen den Abteilungen II und III. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn in Abteilung II ein Wohnrecht eingetragen ist und in Abteilung III eine Grundschuld. Wenn die Immobilie zwangsversteigert wird, entscheidet dann die Rangfolge darüber, ob das Wohnrecht auch nach der Versteigerung Bestand hat: Steht das Wohnrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt das Wohnrecht bestehen. Steht es dahinter, erlischt es.

Bei der Rangfolge zwischen den Abteilungen II und III kommt es auf das Datum der Eintragung an. Das Recht, das zu einem früheren Datum eingetragen wurde, steht im Rang höher.

Insolvenzschutz beim Immobilien-Teilverkauf

Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf wird für den Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie in die Abteilung II des Grundbuchs notariell eingetragen. Das mit dem Nießbrauch einhergehende Nutzungs- und Wohnrecht gilt also nicht nur für den Eigentumsanteil des Teilverkäufers, sondern für das ganze Haus.

Dieses Nießbrauchrecht ist für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Deutschen Teilkauf abgesichert. Selbst wenn der Eigentumsanteil der Deutschen Teilkauf zwangsversteigert werden muss, bleiben das Nießbrauchrecht und der Eigentumsanteil des Teilverkäufers dennoch bestehen.

Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Dez. 2020
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