Verkehrswert

Der Verkehrswert gibt laut § 194 des Baugesetzbuches an, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten zum Stichtag der Bewertung für eine Immobilie realistisch erzielbar wäre. Die Bewertung geschieht auf objektiver Basis ohne Berücksichtigung persönlicher Umstände.  

Sobald Sie eine Immobilie verkaufen möchten, muss der Verkehrswert ermittelt werden, damit ein realistischer Verkaufspreis angesetzt werden kann. In den Verkehrswert fließen zahlreiche Faktoren ein – dazu zählen Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie. Der Verkehrswert einer Immobilie kann sich mit der Zeit ändern. Zudem gibt der ermittelte Verkehrswert nicht zwingend den Preis wieder, der sich mit der Immobilie auf dem Markt erzielen lässt. Es kann sein, dass Käufer abhängig von Angebot und Nachfrage bereit sind, mehr oder weniger Geld für ein Objekt zu zahlen.  

Der Verkehrswert und der Marktwert unterscheiden sich in einer Sache: Der Verkehrswert berücksichtigt alle Faktoren, die sich auf die Immobilie und das zugehörige Grundstück beziehen. Der Marktwert berücksichtigt ebenfalls die Mikrolage. Dazu zählen unter anderem Faktoren wie Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Entfernung zu Schulen. Auch die generelle Lage am Markt wird beim Marktwert berücksichtigt. 

Fälle, in denen ein Verkehrswertgutachten nötig ist

Neben Verkauf und Beleihung ist ein Verkehrswertgutachten in folgenden Fällen notwendig: 

  • Ermittlung des Nachlasses, 

  • Erbschaftsfälle, 

  • Gerichtliche Scheidungsprozesse, 

  • Vermögensfragen, 

  • Zwangsversteigerungen und  

  • Bilanzierungszwecke. 

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Ermittelt wird der Verkehrswert von einem Gutachter. Dabei sollte es sich um einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter handeln. Denn dieser ist in der Lage, eine Immobilie fachkundig und objektiv zu bewerten. Der Verkehrswert kann entweder in einem Kurzgutachten oder in einem vollständigen Verkehrswertgutachten ermittelt werden.  

Ein Kurzgutachten reicht in der Regel aus, um beispielsweise für eine Scheidung oder Erbschaft den richtigen Verkaufspreis einer Immobilie zu ermitteln. Das gilt, sofern diese ohne Gerichtsverfahren auskommen. 

Wird der Verkehrswert jedoch in einer rechtlichen Auseinandersetzung benötigt, etwa bei einer Scheidung mit Gerichtsverfahren, ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständiger notwendig. 

Mögliche Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts

Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es drei verschiedene Möglichketen. Welche davon genutzt wird, hängt von dem materiellen Wert der Immobilie ab. Dieser dient als Grundlage für die Anwendung eines der folgenden Verfahren: 

  • Ertragswertverfahren: Dieses kommt bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zur Anwendung. Hierfür werden die Bewirtschaftungskosten von den Gesamtmieteinnahmen abgezogen, die innerhalb eines Jahres erzielt werden können. Dies ergibt den Reinertrag der Immobilie, welcher mit der Restnutzungsdauer multipliziert wird. Daraus resultiert wiederum der endgültige Ertragswert. 

  • Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren wird in der Wertermittlung von Immobilien am häufigsten genutzt. Es wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet. Hier findet eine getrennte Bewertung von Grundstück und Immobilie statt. Mögliche Schäden oder Mängel werden bei der Bewertung berücksichtigt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes wird die Bodenrichtwerttabelle hinzugezogen. 

  • Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen angewendet. Hier werden tatsächliche Transaktionspreise von Immobilien herangezogen, die in Lage und Zustand vergleichbar sind. Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass es eine gewisse erforderliche Anzahl von vergleichbaren Objekten gibt. Dieses Verfahren kommt häufig bei Immobilienmaklern vor, da es am ehesten der Marktpreisermittlung entspricht.