Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Seniorin berechnet Spekulationssteuer auf einen Immobilienverkauf auf ihrem Bett.

Als Spekulationssteuer wird die Steuer bezeichnet, die gegebenenfalls beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Besteuert wird dabei der Gewinn, der sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten berechnet. Doch nicht bei jedem Immobilienverkauf muss Spekulationssteuer entrichtet werden. Entscheidend sind einerseits die Nutzung der Immobilie und andererseits der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf – die sogenannte Spekulationsfrist.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

In welchen Fällen muss Spekulationssteuer gezahlt werden?

Der Gewinn eines Immobilienverkaufs wird nur besteuert, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde. Genauer: Wer die Immobilie entweder durchgehend oder mindestens im Kalenderjahr des Verkaufs sowie in den zwei Kalenderjahren zuvor selbst bewohnt hat, bleibt von der Spekulationssteuer verschont.

Dabei zählen die angebrochenen Kalenderjahre. Das heißt, wer die Immobilie beispielsweise im September 2018 bezogen und im Februar 2020 verkauft hat, kommt auf insgesamt drei Kalenderjahre und ist von der Spekulationssteuer befreit. Bei Immobilien, die diesen Kriterien nicht entsprechen, kommt es darauf an, ob die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wird. Das heißt, dass die Steuer nur anfällt, wenn zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Besteuert wird nicht der gesamte Verkaufserlös, sondern nur der Gewinn, der durch den Verkauf erzielt wurde. Der Gewinn berechnet sich dadurch, dass vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten sowie für den Verkauf entstandene Kosten und gegebenenfalls Modernisierungskosten abgezogen werden.

  • Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchgebühren.
  • Für den Verkauf entstandene Kosten sind etwa Kosten für die Anzeigenschaltung oder für ein Wertgutachten.
  • Kosten für Modernisierungen und Renovierungen können abgezogen werden, wenn die Arbeiten nicht eigenständig sowie innerhalb von drei Jahren nach dem Kaufzeitpunkt durchgeführt wurden. Die Kosten dafür müssen ohne Berücksichtigung der Mehrwertsteuer außerdem mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Wie hoch die Steuer dann konkret ausfällt, entscheidet sich jeweils individuell. Die Spekulationssteuer hat keinen festgelegten Steuersatz wie beispielsweise die Kapitalertragsteuer, sondern richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz. Der Verkaufsgewinn wird dementsprechend in der persönlichen Einkommensteuererklärung angegeben. Liegt der persönliche Einkommensteuersatz bei 30 Prozent, wird der Verkaufsgewinn mit 30 Prozent besteuert. Das bedeutet grundsätzlich, dass Personen mit einem geringeren Einkommen weniger Spekulationssteuer zahlen als Menschen mit einem höheren Einkommen.

Fällt die Spekulationssteuer auch beim Verkauf geerbter Immobilien an?

Will man eine geerbte Immobilie verkaufen, kommt es hinsichtlich der Spekulationssteuer auf die Situation des Erblassers an. Hat dieser die Immobilie vor seinem Tod durchgehend oder zumindest im Vererbungsjahr sowie in den beiden vorigen Kalenderjahren selbst bewohnt, fällt für den Erben beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.

Wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt, ist für die Berechnung der Spekulationsfrist nicht der Zeitpunkt des Vererbens, sondern der Kaufzeitpunkt des Erblassers entscheidend. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, muss der Erbe keine Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen.

Übrigens gilt die Spekulationssteuer grundsätzlich auch, wenn man eine Immobilie gemeinsam mit anderen Erben geerbt hat und dann seinen Anteil an einen der Miterben verkauft. Wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt und vor weniger als zehn Jahren gekauft, wird beim Verkauf des Eigentumsanteils Spekulationssteuer fällig.

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020