Darauf gilt es bei der Bewertung Ihrer Immobilie zu achten

Ältere Dame freut sich über eine kostenlose Bewertung ihres Eigenheims

Was ist mein Haus eigentlich wert? Diese Frage stellt sich vor allem, wer seine Immobilie möglicherweise verkaufen möchte. Schließlich gilt es, den richtigen Verkaufspreis zu finden. Der Preis sollte nicht zu niedrig angesetzt sein, um das Haus oder die Wohnung nicht unter Wert zu verkaufen und so unnötig Geld zu verschenken. Und er sollte nicht zu hoch sein, damit die Suche nach einem Käufer auch gelingt.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Was ist der Verkehrswert?

Geht es um den Wert einer Immobilie, ist dabei vom Verkehrswert die Rede. Der Verkehrswert wird in § 194 BauGB als Wert definiert, der mit der Immobilie zum aktuellen Zeitpunkt auf dem Markt voraussichtlich zu erzielen ist. Wer seine Immobilie verkaufen will, für den bietet der Verkehrswert also den richtigen Ansatzpunkt für den Verkaufspreis. Dennoch muss betont werden, dass dieser Verkehrswert oder auch Marktwert erst einmal nur theoretischer Natur ist. Auch wenn man als Immobilienverkäufer den Verkaufspreis so ansetzt, dass er dem Verkehrswert entspricht, heißt das nicht zwangsläufig, dass man zu diesem Preis auch wirklich einen Käufer findet. Es kann sein, dass potenzielle Käufer auf einen geringeren Preis bestehen; genau wie es passieren kann, dass sich mehrere potenzielle Käufer gegenseitig überbieten.

Wer ermittelt den Immobilienwert?

Weil der auf dem Markt erzielbare Wert einer Immobilie von sehr vielen Faktoren abhängt und sich darüber hinaus laufend verändert, können nur Profis eine wirklich sachgerechte Einschätzung des Verkehrswerts liefern. Es gibt zwar auch viele Onlineportale, die kostenlose Immobilienbewertungen anbieten. Doch in deren Datenbanken finden sich in der Regel lediglich vergangene Angebotspreise von anderen Immobilien, die nicht unbedingt den wirklichen Verkaufspreisen entsprechen. Um für einen Immobilienverkauf eine zuverlässige Immobilienbewertung zu erhalten, ist es deshalb ratsam, einen Gutachter einzuschalten. Es gibt spezielle Sachverständige, die Verkehrswertgutachten für Immobilien erstellen. Finden lassen sich entsprechende Sachverständige auf den Websites von Fachverbänden wie dem Bundesverband deutscher Sachverständiger und Fachgutachter oder dem Deutschen Gutachter- und Sachverständigen Verband. Wichtig ist, dass der Sachverständige Zertifikate vorweisen kann, die ihm die richtige Ausbildung für das Bewerten von Immobilien bescheinigen. Solche Zertifikate stellen etwa die Industrie- und Handelskammern (IHK) und Dekra aus.

Wie läuft die Wertermittlung ab?

Für die Immobilienbewertung gibt es spezielle Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt sind. Ein Gutachter richtet sich immer danach. Es gibt drei unterschiedliche Verfahren, die jeweils in bestimmten Fällen zur Anwendung kommen.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt meist bei selbst genutztem Wohneigentum zur Anwendung, also bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Bei diesem Verfahren zieht der Gutachter die Verkaufspreise von Immobilien heran, die bezüglich Lage, Bausubstanz und Wohn- und Grundstücksfläche vergleichbar sind. Wichtig ist, dass der Gutachter für die Wertermittlung die tatsächlichen Transaktionspreise vergleichbarer Immobilien verwendet und nicht bloß die Angebotspreise in Immobilieninseraten.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Grundlage der Erträge ermittelt, die mit ihr erzielt werden. Deshalb kommt dieses Verfahren in erster Linie bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Neben dem Ertrag der Immobilie bezieht der Gutachter außerdem den Bodenwert des Grundstücks mit ein sowie gegebenenfalls Baumängel oder andere Mängel, die den Wert beeinflussen können.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn es für eine Immobilie nicht genügend Vergleichsobjekte gibt und auch das Ertragswertverfahren nicht infrage kommt. Es ist vergleichsweise kompliziert und aufwendig. Der Gutachter ermittelt den Wert anhand des Bodenwerts und der Bausubstanz, wofür viel Fachkenntnis nötig ist.

Was kostet die Wertermittlung?

Es gibt zwei Arten von Gutachten: das sogenannte Kurzgutachten und das vollständige Verkehrswertgutachten. Beide Gutachten werden auf Grundlage der drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegten Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) erstellt und geben den Verkehrswert einer Immobilie zuverlässig wieder. Um den richtigen Verkaufspreis für eine Immobilie zu ermitteln, ist ein Kurzgutachten ausreichend. Die Kosten belaufen sich auf rund 500 Euro. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist ausführlicher und kommt in der Regel bei Rechtstreitigkeiten zum Einsatz. Übrigens: Bei einem Immobilien-Teilverkauf übernimmt die Deutsche Teilkauf die vollständigen Kosten für das Wertgutachten. Dabei greift die Deutsche Teilkauf auf einen zertifizierten und unabhängigen Sachverständigen zurück. Wer sich für einen Immobilien-Teilverkauf interessiert, kann ein solches Wertgutachten unverbindlich erstellen lassen. Das Gutachten verpflichtet also nicht zu einem tatsächlichen Verkauf.

Lesen Sie in unserem Blog, in welchen Fällen neben dem Immobilienverkauf eine Immobilienbewertung notwendig ist: Wie Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln.

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020