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Der Ablauf eines Immobilienverkaufs

Die wichtigsten Schritte beim Verkauf oder Teilverkauf einer Immobilie

Der Kauf genau wie der Verkauf einer Immobilie gehört für viele Haushalte zu den größten und wichtigsten finanziellen Entscheidungen überhaupt. Auch deshalb sorgt der Gedanke an einen möglichen Immobilienverkauf immer wieder für so manche Unsicherheit. Auf dieser Seite skizzieren wir deshalb den Ablauf, wenn es darum geht, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen oder einen Immobilien-Teilverkauf durchzuführen. Und wir stellen viele wichtige Informationen zusammen, die es dabei zu beachten gilt.

Wie ein Immobilien-Teilverkauf abläuft

Bei einem Immobilien-Teilverkauf wird maximal die Hälfte der Immobilie verkauft. Auch der Ablauf unterscheidet sich von dem eines gewöhnlichen Immobilienverkaufs:

  • Den gewünschten Auszahlungsbetrag überlegen:

    Bei einem Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie verkauft, sodass man als Teilverkäufer weiter darin leben oder die Immobilie selbst vermieten kann. Wie viel Geld Sie ausgezahlt bekommen möchten, entscheidet darüber, wie groß der Eigentumsanteil ist, den Sie verkaufen.

  • Immobilienwert ermitteln:

    Der Preis für den verkauften Eigentumsanteil richtet sich streng nach dem von einem zertifizierten und unabhängigen Sachverständigen ermittelten Verkehrswert der Immobilie. Die Kosten für das Wertgutachten übernimmt die Deutsche Teilkauf. Übrigens: Die Erstellung des Wertgutachtens verpflichtet noch nicht dazu, den Teilverkauf tatsächlich abzuschließen.

  • Kaufvertrag unterschreiben:

    Wie bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf findet die Vertragsunterzeichnung auch im Fall des Teilverkaufs beim Notar statt.

  • Grundbucheintrag:

    Der Notar veranlasst die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. Dort sind künftig sowohl der Teilverkäufer als auch der Teilkäufer als Eigentümer eingetragen.

  • Eintragung des Nießbrauchrechts:

    Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf erhält der Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie. Dieses wird ebenfalls auf Veranlassung des Notars im Grundbuch eingetragen.

  • Der Teilverkäufer nutzt die Immobilie weiter wie zuvor:

    Nach Abschluss der Transaktion kann der Teilverkäufer die Immobilie weiter selbst bewohnen oder auch vermieten, ohne dass sich die Deutsche Teilkauf als Miteigentümerin dabei einmischt.

Wie funktioniert es?
Das Teilverkausmodell im Video
Video der Deutsche Teilkauf zum Immobilien-Teilverkauf

Der Ablauf bei einem vollständigen Immobilienverkauf

  • Den Immobilienwert ermitteln:

    Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, muss wissen, wie viel die Immobilie eigentlich wert ist, um den richtigen Verkaufspreis ansetzen zu können. Die Immobilienbewertung erledigt am besten ein zertifizierter Sachverständiger.

  • Einen Immobilienmakler finden:

    Es ist nicht obligatorisch, für den Immobilienverkauf einen Makler einzuschalten. Für viele ist es aber empfehlenswert, da ein erfahrener und fachkundiger Makler nicht nur die Käufersuche übernimmt, sondern auch beratend zur Seite steht.

  • Die Immobilie inserieren:

    Um die Immobilie zu inserieren und somit potenzielle Käufer anzusprechen, muss zunächst ein Exposé erstellt werden. Darin wird die Immobilie beschrieben und die wichtigsten Fakten werden aufgeführt. Nötig ist außerdem ein Energieausweis, der, falls noch nicht vorhanden, beschafft werden muss.

  • Besichtigungen durchführen:

    Potenzielle Käufer möchten die Immobilie natürlich erst sehen, bevor sie möglicherweise ein Angebot abgeben. Wer einen Immobilienmakler einschaltet, kann diesen damit beauftragen, die Besichtigungen zu koordinieren und durchzuführen.

  • Bonität prüfen:

    Es ist grundsätzlich ratsam zu prüfen, ob ein Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis tatsächlich zu stemmen. Häufig können Interessenten bereits eine Finanzierungszusage ihrer Bank vorlegen. Auch diesen Punkt kann ein Immobilienmakler übernehmen.

  • Kaufvertrag unterschreiben:

    Ist ein Käufer gefunden und der Preis vereinbart, wird der Kaufvertrag unterschrieben. Dies geschieht bei einem Notar im Beisein des Verkäufers und des Käufers.

  • Grundbucheintrag:

    Der Notar kümmert sich außerdem darum, dass die Änderung der Eigentumsverhältnisse dem Grundbuchamt angezeigt werden. Dabei wird zuerst eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie doppelt verkaufen kann.

  • Schlüsselübergabe:

    Ist der Kaufpreis überwiesen worden? Dann steht der Schlüsselübergabe nichts mehr im Weg.

  • Gegebenenfalls Spekulationssteuer zahlen:

    War die Immobilie weniger als zehn Jahre in ihrem Eigentum und haben Sie im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren zuvor nicht selbst in der Immobilie gewohnt, kommt das Finanzamt auf Sie zu.

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Was bei einem Immobilienverkauf zu beachten ist

Bei einem Immobilienverkauf geht es um vergleichsweise große Summen, was für viele schon einschüchternd genug ist. Hinzu kommt, dass, wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, sehr viele Dinge beachten und Institutionen einbinden muss: die richtige Bewertung der Immobilie, den Notar, das Grundbuchamt, das Finanzamt und vieles mehr…

Bei der Vereinbarung eines Nießbrauchrechts kann dieses zeitlich befristet werden. Dann erlischt es nicht erst zum Lebensende des Nießbrauchers, sondern zum vereinbarten Zeitpunkt. Wenn sich alle Parteien darüber einig sind, können sie das Nießbrauchrecht auch ohne vorherige Vereinbarung aus dem Grundbuch löschen lassen.

  • Immobilienbewertung

    Um eine Immobilie zum richtigen Preis verkaufen zu können, muss man erst einmal den Wert der Immobilie kennen. Am besten beauftragt man dafür einen Gutachter, der nach gesetzlich festgelegten Verfahren den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert des Hauses oder der Wohnung ermittelt. Ein Wertgutachten, das für die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises ausreichend ist, kostet rund 500 Euro.

    Mehr zur Immobilienbewertung
  • Notarielle Beurkundung

    Hat sich ein Käufer zum vereinbarten Preis gefunden, folgt der Gang zum Notar. Der Notar ist eine neutrale Instanz und berät Käufer und Verkäufer. Beim Notar wird der Kaufvertrag im Beisein beider Parteien unterzeichnet und der Immobilienverkauf gewissermaßen besiegelt. Die Kosten dafür übernimmt meist der Käufer. Wird beim Verkauf der Immobilie ein Nießbrauchrecht vereinbart, wird dieses ebenfalls notariell beglaubigt.

    Mehr zur notariellen Beurkundung
  • Grundbucheintrag

    Der Notar kümmert sich auch um die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. Die dafür entstehenden Notar- und Grundbuchkosten trägt in der Regel der Käufer. Soll aber beispielsweise eine im Grundbuch vom Verkäufer eingetragene Grundschuld gelöscht werden, übernimmt der Verkäufer diese Kosten. Wird beim Verkauf ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart, wird dieses ebenfalls auf notarielle Anweisung im Grundbuch eingetragen.

    Mehr zum Grundbuch
  • Spekulationssteuer

    Für Immobilien, die nach weniger als zehn Jahren (die sogenannte Spekulationsfrist) verkauft werden, kann Spekulationssteuer anfallen. Von der Spekulationssteuer befreit sind Immobilien, die durchgängig oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren davor selbst bewohnt wurden. Die Steuer bezieht sich nur auf den Gewinn, der mit dem Verkauf erzielt wurde, berechnet sich also aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungs- beziehungsweise Baukosten.

    Mehr zur Spekulationssteuer
  • Nutzungsentgelt

    Bei einem Immobilien-Teilverkauf wird in der Regel vereinbart, dass der Teilverkäufer dem Teilkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlt. Das Nutzungsentgelt ist die Gegenleistung dafür, dass der Teilverkäufer dank Nießbrauchrecht die Immobilie vollständig bewohnen oder vermieten darf. Die Höhe des Nutzungsentgelts bemisst sich am Immobilienwert.

    Mehr zum Nutzungsentgelt
  • Vorkaufsrecht

    Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, muss gegebenenfalls ein Vorkaufsrecht beachten. Wer über ein Vorkaufsrecht verfügt, darf im Falle des Verkaufs der Immobilie als Erster darauf zugreifen – die Immobilie darf also nicht veräußert werden, ohne sie zuvor dem Inhaber des Vorkaufsrechts anzubieten. Bei einem Immobilien-Teilverkauf lassen Teilverkäufer häufig ein Vorkaufsrecht für ihre Erben eintragen.

    Mehr zum Vorkaufsrecht
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