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Die Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um ein Darlehen, das mit einer Immobilie abgesichert wird. Der Unterschied zu einem gewöhnlichen Immobilienkredit besteht in der Form der Rückzahlung.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

So funktioniert die Umkehrhypothek

Die sogenannte Umkehrhypothek oder umgekehrte Hypothek ist ein Kredit, der mit einer Immobilie abgesichert wird. Der Eigentümer der Immobilie erhält also ein Darlehen und für den Darlehensgeber wird eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Die Auszahlung des Kredits kann entweder auf einmal oder in Form einer monatlichen Rente erfolgen. Anders, als es die Bezeichnung „Umkehrhypothek“ suggeriert, wird der Kredit in der Regel nicht mit einer Hypothek, sondern wie erwähnt mit einer Grundschuld abgesichert.

Im Gegensatz zu einem normalen Immobilienkredit wird das Darlehen bei einer Umkehrhypothek nicht Monat für Monat getilgt. Auch monatliche Zinszahlungen fallen nicht an. Stattdessen wird das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt mitsamt der angesammelten Zinsen auf einen Schlag zurückgezahlt. Anders als bei einem normalen Immobilienkredit wird die Kreditschuld also nicht von Monat zu Monat kleiner, sondern aufgrund der Zinsen immer größer. Daher stammt die Bezeichnung „umgekehrte“ Hypothek oder auch Rückwärtshypothek. Im Englischen findet sich die Bezeichnung „Reverse Mortage“.

Die Rückzahlung des Kredits erfolgt entweder nach dem Ende der vereinbarten Laufzeit oder nach dem Tod des Immobilieneigentümers. Beglichen wird die Kreditschuld durch den Verkauf der Immobilie (oft durch die finanzierende Bank) oder aus dem Vermögen der Erben.

Deutsche Teilkauf, Anbieter des Immobilien-Teilverkaufs, erklärt Ablauf und Vor- und Nachteile der Umkehrhypothek beim Verkauf der Immobilie

Wie sich die maximale Kredithöhe berechnet

Die maximale Kredithöhe berechnet sich aus dem Wert der Immobilie sowie der Laufzeit des Kreditvertrags beziehungsweise bei einer Laufzeit bis Lebensende aus der durchschnittlichen Lebenserwartung. Ein Rechenbeispiel:

Die Immobilie ist 240.000 Euro wert. Für den Beleihungswert berechnet die Bank einen Risikoabschlag von in der Regel mindestens 25 Prozent. Rechnen wir mit einem Drittel, dann liegt der Beleihungswert bei 160.000 Euro.

Die Bank kann dem Kreditnehmer aber nicht die vollen 160.000 Euro geben, denn wenn es zur Rückzahlung kommt, kommen ja noch die Zinskosten hinzu. Ein heute 65 Jahre alter Mann lebt im Schnitt noch 18 Jahre. Bei einem Zinssatz von beispielsweise 5 Prozent läge die Rückzahlungssumme bei einem Kredit von 160.000 Euro bei insgesamt 385.000 Euro – so viel kann ein Verkauf der Immobilie aber voraussichtlich nicht erlösen.

Deshalb verleiht die Bank nur so viel, dass die Rückzahlungssumme inklusive Zinsen nicht mehr als 160.000 Euro beträgt. Bei 18 Jahren Lebenserwartung und 5 Prozent Zinsen würde die Bank also nur 66.000 Euro verleihen. Lässt sich der Immobilieneigentümer den Betrag nicht auf einen Schlag, sondern als monatliche Rente auszahlen, erhält er eine monatliche Rente von 305 Euro.

Das sind die Vorteile der Umkehrhypothek

  • Liquidität: Durch die Umkehrhypothek erhalten Immobilieneigentümer eine Sofortzahlung oder eine monatliche Rente.
  • Kein Umzug: Man bleibt Eigentümer der Immobilie und kann weiter darin wohnen bleiben.
  • Keine monatlichen Zahlungen: Im Falle einer Umkehrhypothek muss der Kreditnehmer keine monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen an den Kreditgeber leisten.

Das sind die Nachteile der Umkehrhypothek

  • Hohe Rückzahlung: Weil der Kredit erst am Ende der Laufzeit vollständig getilgt wird, sammeln sich jahrelang Zinskosten an, wodurch der Rückzahlungsbetrag hoch ist.
  • Risiko für die Erben: Je nachdem, wie lange der Kreditnehmer lebt und sich der Wert der Immobilie entwickelt, kann der Rückzahlungsbetrag den Verkaufserlös übersteigen.
  • Schlechte Konditionen: Weil der Kreditgeber viele schwer vorhersehbare Variablen berücksichtigen muss, sind die Konditionen im Vergleich zu einem Kredit in der Regel eher ungünstig.
  • Geringe Auszahlung: Der Auszahlungsbetrag ist bei einer Umkehrhypothek etwa im Vergleich zu einem Verkauf der Immobilie sehr niedrig, weshalb sich dieses Modell für viele kaum lohnt.
  • Wenige Anbieter: Inzwischen bieten nicht mehr viele Banken das Modell der Umkehrhypothek an.
Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020