Immobilienrente

Die Modelle der Immobilienrente im Vergleich

Im Alter über ein Eigenheim zu verfügen ist ein enormer Vorteil. Zum Renteneintritt ist das Haus oder die Wohnung meist schon vollständig abgezahlt, wodurch die nach dem Ende des Berufslebens kleinere Haushaltskasse weder durch Miet- noch durch Zinskosten belastet wird. Und natürlich bietet die eigene Immobilie ein großes Stück Sicherheit, ein wichtiges finanzielles Polster. Problematisch kann es allerdings werden, wenn man im Alter größere liquide Mittel benötigt – dann bringt das in der Immobilie gebundene Vermögen nicht viel. Um dieses Problem zu lösen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Man kann die Immobilie ganz klassisch verkaufen – muss dann allerdings umziehen, was besonders Senioren in der Regel nicht mehr möchten. Doch neben dem klassischen Verkauf bestehen auch einige Alternativmodelle, wie sich mit der eigenen Immobilie im Alter Liquidität schaffen lässt.

Was sind mögliche Gründe, aus denen man im Alter Liquidität benötigt?

Im Rentenalter kann es schnell passieren, dass die finanzielle Belastung steigt. Nicht nur, weil sich die Einnahmen im Vergleich zum Berufsleben deutlich verringern, sondern auch, weil größere Kosten auftreten können. Die folgenden Beispiele sind nur einige von vielen möglichen Dingen, die größere liquide Mittel nötig machen:

  • Pflegekosten: Die Menschen in Deutschland werden immer älter, wodurch auch der Pflegebedarf immer weiter ansteigt. Die Pflegeversicherung deckt aber oftmals nicht alle Leistungen vollständig ab, die man benötigt. Wenn man in ein Pflegeheim ziehen muss oder möchte, kommen neben den Pflegekosten noch die Wohnkosten für das Heim hinzu, die die Wohnkosten im Eigenheim oft deutlich übersteigen.
  • Barrierefreier Umbau: Mit dem Alter geht meist eine zunehmende Einschränkung der Mobilität einher. Auch Seh- und Hörvermögen können eingeschränkt sein. Trotzdem möchten viele Menschen so lange wie möglich in der Lage sein, ein eigenständiges Leben in ihrem eigenen Zuhause zu führen. Durch Umbaumaßnahmen, die das Eigenheim barrierefreier gestalten, lässt sich der Alltag auch im Alter besser meistern.
  • Unterstützung der Verwandtschaft: Im Alter möchte man seinen Nachkommen oft gern noch zu Lebzeiten finanziell unter die Arme greifen. Ein Beispiel wäre, der Enkelin mit der Anzahlung für den Kauf einer Eigentumswohnung zu helfen.
  • Vergnügen: Das Rentenalter zu erreichen heißt nicht automatisch, sämtliche Aktivitäten einzustellen. Im Gegenteil: Nach dem Berufsleben möchten viele Menschen ihre freie Zeit genießen und ausleben, etwa mit einer Kreuzfahrt oder einer Weltreise.

Welche Modelle gibt es und was sind die Unterschiede?

Um im Alter mithilfe des Eigenheims für liquide Mittel zu sorgen, kommt – neben dem klassischen Immobilienverkauf – zum Beispiel der Immobilien-Teilverkauf infrage. Dabei wird nur ein Teil des Eigenheims verkauft und man erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die Immobilie. Ein Modell zur Immobilienverrentung ist die sogenannte Immobilienleibrente, bei der die Immobilie komplett verkauft wird, man in der Immobilie aber dennoch weiterhin wohnen kann. Das gilt auch für das Sale-and-Leaseback-Verfahren, bei dem man seine Immobilie verkauft und im Anschluss als Mieter darin wohnt. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, mit der Immobilie als Sicherheit einen Kredit aufzunehmen – entweder klassisch oder in Form einer sogenannten Umkehrhypothek.

Immobilien-Teilverkauf

  • Wie funktioniert es

    • Max. die Hälfte der Immobilie wird an einen speziellen Anbieter verkauft
    • Der Teilverkäufer erhält ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die Immobilie
    • Nach dem Tod des Teilverkäufers oder auf Wunsch schon zuvor wird die Immobilie vollständig verkauft
  • Vorteile

    • Freisetzung liquider Mittel ohne Verschuldung
    • Der Teilverkäufer darf die Immobilie weiter bewohnen oder auch vermieten
    • Weil der Teilverkäufer einen Teil des Immobilieneigentums behält, profitiert er weiter von möglichen Wertsteigerungen
  • Nachteile

    • Für die Nutzung der Immobilie zahlt der Teilverkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt

Immobilienleibrente

  • Wie funktioniert es

    • Die Immobilie wird vollständig an einen speziellen Anbieter verkauft
    • Im Gegenzug bekommt der Verkäufer in der Regel eine lebenslange monatliche Rechte
    • Der Verkäufer erhält ein Wohnrecht für die Immobilie
  • Vorteile

    • Freisetzung liquider Mittel ohne Verschuldung, entweder monatlich oder auf einmal
    • Der Verkäufer kann in der Immobilie wohnen bleiben
    • Der Käufer kümmert sich um die Instandhaltung
  • Nachteile

    • Der Verkäufer hat oft nicht das Recht, die Immobilie zu vermieten
    • Der Verkäufer profitiert nicht von künftigen Wertsteigerungen

Sale-and-Leaseback

  • Wie funktioniert es

    • Die Immobilie wird verkauft und im Anschluss gemietet
    • Der Verkäufer wird also vom Eigentümer zum Mieter
  • Vorteile

    • Freisetzung liquider Mittel ohne Verschuldung
    • Der Verkäufer kann in der Immobilie wohnen bleiben
  • Nachteile

    • Monatliche Mietzahlungen
    • Der Verkäufer profitiert nicht von künftigen Wertsteigerungen

Umkehrhypothek

  • Wie funktioniert es

    • Der Immobilieneigentümer nimmt ein Darlehen auf und verwendet seine Immobilie als Sicherheit
    • Statt monatlicher Zins- und Tilgungszahlungen wird das Darlehen plus Zinsen nach dem Tod oder dem Auszug auf einen Schlag zurückgezahlt
  • Vorteile

    • Freisetzung liquider Mittel, entweder monatlich oder auf einmal
    • Keine monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen
  • Nachteile

    • Der Eigentümer nimmt Schulden auf
    • Der Rückzahlungsbetrag wächst durch die Zinsen stetig an –Risiko, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht und die Erben zusätzlich belastet werden
    • Schlechtere Kreditkonditionen als bei normalen Darlehen

Kredit für Senioren

  • Wie funktioniert es

    • Der Immobilieneigentümer nimmt ein Darlehen auf und verwendet seine Immobilie als Sicherheit
  • Vorteile

    • Der Immobilieneigentümer nimmt ein Darlehen auf und verwendet seine Immobilie als Sicherheit
    • Der Immobilieneigentümer bleibt Eigentümer
  • Nachteile

    • Monatliche Zins- und Tilgungszahlungen
    • Der Eigentümer nimmt Schulden auf
    • Kreditkonditionen können für Senioren schlechter sein

Die Modelle der Immobilienrente im Detail

Auf den folgenden Unterseiten stellen wir die unterschiedlichen Modelle, mit denen sich im Alter mit Immobilien liquide Mittel generieren lassen, im Detail vor: vom Immobilien-Teilverkauf bis zur Umkehrhypothek.

  • Immobilien-Teilverkauf

    Beim Immobilien-Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie verkauft. Als Teilverkäufer erhält man ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die Immobilie, darf sie also selbst bewohnen oder auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Dafür zahlt man ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer. Beim späteren Verkauf der vollständigen Immobilie wird der Erlös entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt.

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  • Immobilienleibrente

    Bei der Immobilienleibrente wird die Immobilie vollständig verkauft. Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis in Form einer lebenslangen monatlichen Rente, auch eine Sofortauszahlung ist teilweise möglich. In der Regel bekommt der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht für die Immobilie, er darf also weiterhin darin wohnen.

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  • Immobilienbewertung

    Um eine Immobilie zum richtigen Preis verkaufen zu können, muss man erst einmal den Wert der Immobilie kennen. Am besten beauftragt man dafür einen Gutachter, der nach gesetzlich festgelegten Verfahren den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert des Hauses oder der Wohnung ermittelt. Ein Wertgutachten, das für die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises ausreichend ist, kostet rund 500 Euro.

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  • Sale-and-Leaseback-Modell

    Wörtlich übersetzt heißt das Modell: Verkaufen und zurückmieten. Und genau so funktioniert dieses Modell auch – die Immobilie wird verkauft und der Verkäufer wohnt anschließend als Mieter darin.

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  • Kredit für Senioren

    Als Immobilieneigentümer gibt es die Möglichkeit, einen Kredit aufzunehmen und dabei die Immobilie als Sicherheit zu verwenden. In das Grundbuch wird dann eine Grundschuld für den Kreditgeber eingetragen. Für Senioren kann es aber schwieriger als für jüngere Eigentümer sein, einen Kredit zu guten Konditionen zu erhalten.

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  • Umkehrhypothek

    Die Umkehrhypothek ist eine Form des Kredits. Dabei wird die Immobilie als Sicherheit hinterlegt. Anders als bei einem normalen Kredit werden die Schulden jedoch nicht Monat für Monat, sondern nach dem Tod oder dem Auszug des Eigentümers auf einen Schlag zurückgezahlt. Da die Schulden durch die Zinsen dann noch größer sind, besteht die Gefahr, dass der Verkaufserlös für die Rückzahlung nicht ausreicht.

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