Im Alter über ein Eigenheim zu verfügen ist ein enormer Vorteil. Zum Renteneintritt ist das Haus oder die Wohnung meist schon vollständig abgezahlt, wodurch die nach dem Ende des Berufslebens kleinere Haushaltskasse weder durch Miet- noch durch Zinskosten belastet wird. Dadurch bietet die eigene Immobilie ein großes Stück Sicherheit, ein wichtiges finanzielles Polster. Problematisch kann es allerdings werden, wenn man im Alter größere liquide Mittel benötigt – dann bringt das in der Immobilie gebundene Vermögen nicht viel. Um dieses Problem zu lösen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Man kann die Immobilie ganz klassisch verkaufen – muss dann allerdings umziehen, was besonders Senioren in der Regel nicht mehr möchten. Doch neben dem klassischen Verkauf besteht auch die Möglichkeit einer lukrativen Immobilienverrentung.
Im Rentenalter kann es schnell passieren, dass die finanzielle Belastung steigt. Nicht nur, weil sich die Einnahmen im Vergleich zum Berufsleben deutlich verringern, sondern auch, weil unerwartete Ausgaben für Medizin und Pflege oder altersgerechte Umbauten die Reserven schwinden lassen.
Mit einer zusätzlichen Immobilienrente können Senioren Ihren finanziellen Spielraum vergrößern – ganz ohne Verzicht.
Um auch im Alter den gewünschten Lebensstandard halten zu können, kommt – neben dem klassischen Immobilienverkauf – der Immobilien-Teilverkauf infrage. Dabei wird bis zu 50 Prozent der Immobilie verkauft und der Besitzer kann dank des lebenslanges Nießbrauchrechts weiterhin Zuhause wohnen bleiben.
Ein weiteres Modell der Immobilienverrentung ist die sogenannte Immobilienleibrente, bei der die Immobilie komplett verkauft wird, man jedoch weiterhin darin wohnen bleiben kann. Das gilt auch für das Sale-and-Leaseback-Verfahren, bei dem man seine Immobilie verkauft und im Anschluss als Mieter darin wohnt. Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit, mit der Immobilie als Sicherheit einen Kredit aufzunehmen – entweder klassisch oder in Form einer sogenannten Umkehrhypothek.
Auf den folgenden Unterseiten stellen wir die unterschiedlichen Modelle, mit denen sich im Alter mit Immobilien liquide Mittel generieren lassen, im Detail vor: vom Immobilien-Teilverkauf bis zur Umkehrhypothek.
Beim Immobilien-Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie verkauft. Als Teilverkäufer erhält man ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die Immobilie, darf sie also selbst bewohnen oder auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Dafür zahlt man ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer. Beim späteren Verkauf der vollständigen Immobilie wird der Erlös entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt.
Bei der Immobilienleibrente wird die Immobilie vollständig verkauft. Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis in Form einer lebenslangen monatlichen Rente, auch eine Sofortauszahlung ist teilweise möglich. In der Regel bekommt der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht für die Immobilie, er darf also weiterhin darin wohnen.
Um eine Immobilie zum richtigen Preis verkaufen zu können, muss man erst einmal den Wert der Immobilie kennen. Am besten beauftragt man dafür einen Gutachter, der nach gesetzlich festgelegten Verfahren den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert des Hauses oder der Wohnung ermittelt. Ein Wertgutachten, das für die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises ausreichend ist, kostet rund 500 Euro.
Wörtlich übersetzt heißt das Modell: Verkaufen und zurückmieten. Und genau so funktioniert dieses Modell auch – die Immobilie wird verkauft und der Verkäufer wohnt anschließend als Mieter darin.
Als Immobilieneigentümer gibt es die Möglichkeit, einen Kredit aufzunehmen und dabei die Immobilie als Sicherheit zu verwenden. In das Grundbuch wird dann eine Grundschuld für den Kreditgeber eingetragen. Für Senioren kann es aber schwieriger als für jüngere Eigentümer sein, einen Kredit zu guten Konditionen zu erhalten.
Die Umkehrhypothek ist eine Form des Kredits. Dabei wird die Immobilie als Sicherheit hinterlegt. Anders als bei einem normalen Kredit werden die Schulden jedoch nicht Monat für Monat, sondern nach dem Tod oder dem Auszug des Eigentümers auf einen Schlag zurückgezahlt. Da die Schulden durch die Zinsen dann noch größer sind, besteht die Gefahr, dass der Verkaufserlös für die Rückzahlung nicht ausreicht.
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Immer mehr Senioren planen mit ihrem Eigenheim die Rente aufzustocken und darin wohnen zu bleiben.
Die klassische Leibrente ist besonders bei Senioren ohne Erben eine beliebte Art der Altersfinanzierung. Bei dieser Form der Immobilienverrentung wird die gesamte Immobilie an einem Anbieter verkauft, der den Verkaufsbetrag nach und nach auszahlt. Bestehende Kredite können mit einer Kombination aus Sofortzahlung und monatlicher Rente abgelöst werden.
Neben der Rentenzahlung bietet das Wohnrecht dem Rentenempfänger Sicherheit und Flexibilität bis zum Lebensende. Für die Instandhaltung der Immobilie ist der Bewohner nicht mehr zuständig und kann somit seinen Ruhestand sorgenfrei genießen.
Wert des Wohnrechts: Im ersten Schritt wird der Wert des Wohnrechts berechnet. Dafür wird die mögliche Jahresmiete für die Immobilie mit dem Vielfältiger multipliziert. Dieser Wert finden Sie in der Sterbetafel des Statischen Bundesamtes.
Monatsmiete x 12 x Vielfältiger = Gesamtwert Wohnrecht
Wert der Leibrente: Der Wert für die Verrentung lässt sich mit dem geschätzten Immobilienwert herausfinden, von dem der Wert des lebenslangen Wohnrechts abgezogen wird.
Immobilienwert – Gesamtwert Wohnrecht = Gesamtwert Leibrente
Betrag monatliche Leibrente: Die geschätzte monatliche Leibrente berechnet sich auf Basis des Leibrentenfaktors, der die voraussichtliche Lebenserwartung des Rentenempfängers darstellt.
Gesamtwert Leibrente : 12 : Leibrentenfaktor = Leibrente
