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Wohnimmobilien sind eine der beliebtesten Formen der persönlichen Altersvorsorge, der Traum vom Eigenheim träumt die Mehrheit der Deutschen. Doch das Thema Wohnimmobilien kann auch kompliziert sein. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen, verkaufen , vermieten oder vererben will, stößt auf viele Fachbegriffe. In unserem Immobilien-Lexikon werden die wichtigsten Begriffe verständlich erklärt

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird von Grundstückseigentümern gezahlt. Die Einnahmen gehen an die Kommunen und sind ein essenzieller Bestandteil der kommunalen Haushalte. Mit dem sogenannten Hebesatz können Kommunen die Höhe der Grundsteuer bestimmen. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann die Kosten für die Grundsteuer auf den Mieter umlegen.

Es gibt verschiedene Grundsteuerarten: Grundsteuer A, B und C.

  • Die Grundsteuer A wird bei landwirtschaftlichen Flächen angewendet.
  • Die Grundsteuer B ist die für Hauseigentümer und Mieter entscheidend, denn diese gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke. Auch wer nur Eigentümer eines Teils des Grundstücks ist, das ist etwa bei Besitzern von Eigentumswohnungen der Fall oder auch nach einem Immobilien-Teilverkauf, muss für diesen Eigentumsanteil Grundsteuer zahlen.
  • Die Grundsteuer C bestand kurzzeitig zwischen 1960 und 1961. Sie existiert aktuell nicht, wird aber politisch diskutiert. Die Grundsteuer C würde eine höhere Besteuerung für nicht bebaute Grundstücke vorsehen, für die ein Baurecht besteht. Damit gäbe es einen Anreiz für die Eigentümer solcher Grundstücke, ihr Bauland nicht aus Spekulationsgründen zu horten (weil das Bauland zu einem späteren Zeitpunkt teurer verkauft werden könnte), sondern tatsächlich zu bebauen.

Die Berechnungsformel für die Grundsteuer lautet aktuell wie folgt: Grundsteuermessbetrag (= Einheitswert x Steuermesszahl) x Hebesatz.

Der Einheitswert gibt den Wert des Grundstücks wieder und wird bei den meisten Wohnimmobilien nach dem Ertragswertverfahren berechnet, das heißt, dass die statistische Nettokaltmiete für ein solches Grundstück herangezogen wird. Die Steuermesszahl ist vom Bund festgelegt und unterscheidet sich je nach Grundstücksart und Lage; bei einem Einfamilienhaus in Westdeutschland beträgt sie 0,26 bis 0,35 Prozent. Den Hebesatz bestimmt die Kommune.

Das Problem ist, dass für die Ermittlung des Einheitswerts derzeit jahrzehntealte Mietpreise angewendet werden. In Westdeutschland stammt die Grundlage für die Berechnung des Einheitswerts von 1964, in Ostdeutschland von 1935. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb entschieden, dass die Grundsteuer reformiert werden muss.

Ab 2025 ändert sich daher die Berechnung der Grundsteuer B. Die Werte aller Grundstücke in Deutschland werden nun neu ermittelt und dann alle sieben Jahre erneuert. Die meisten Bundesländer richten sich bei der Berechnung nach dem Bundesmodell, das den Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Gebäudeart, das Baujahr des Gebäudes und die statistische Nettokaltmiete für das Gebäude und Grundstück einbezieht.

Manche Bundesländer haben jedoch vor, einen einfacheren Sonderweg einzuschlagen, darunter Baden-Württemberg und Hamburg. Baden-Württemberg hat entschieden, nur den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche mit in die Wertberechnung einfließen zu lassen. In Hamburg soll die Grundstücksfläche statt des Bodenrichtwerts als Parameter in die Berechnung einfließen.

Wird die Grundsteuer durch die Reform steigen? Das kommt sehr auf das individuelle Grundstück an. Insgesamt soll das Grundsteueraufkommen durch die Reform nicht größer werden. Doch es kann gut sein, dass einige Eigentümer mehr und andere weniger zahlen müssen als vorher. In den Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, wird es vermutlich so sein, dass für Grundstücke in teuren Lagen auch mehr Grundsteuer gezahlt werden muss. Letztlich bestimmen aber die Kommunen, wie hoch die Grundsteuer ausfällt, da diese den Hebesatz bestimmen.

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