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Wohnimmobilien sind eine der beliebtesten Formen der persönlichen Altersvorsorge, der Traum vom Eigenheim träumt die Mehrheit der Deutschen. Doch das Thema Wohnimmobilien kann auch kompliziert sein. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen, verkaufen , vermieten oder vererben will, stößt auf viele Fachbegriffe. In unserem Immobilien-Lexikon werden die wichtigsten Begriffe verständlich erklärt

Eigenheim

Als Eigenheim wird im Allgemeinen eine Wohnimmobilie bezeichnet, die man selbst bewohnt.

Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus, das dem Bewohner selbst gehört. Trotz der zuletzt gestiegenen Preise ist ein Eigenheim in Deutschland erschwinglich. Das liegt an den niedrigen Zinsen für Immobilienkredite, die häufig schon bei unter einem Prozent beginnen. Im Mai 2020 hat eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft ergeben, dass der Kauf eines Eigenheims im Schnitt 48,5 Prozent günstiger ist, als eine vergleichbare Wohnung oder ein vergleichbares Haus zu mieten. Selbst in Großstädten ist Kaufen häufig günstiger als Mieten, in Berlin etwa beträgt der Vorteil 35 Prozent.

Aber wie viel Eigenheimkäufer tatsächlich zahlen – am Anfang und dann Monat für Monat? Eine Beispielrechnung:

Eine Eigentumswohnung in Berlin wurde im Herbst 2020 dem Portal immoscout24.de zufolge durchschnittlich für 4.076 Euro je Quadratmeter angeboten. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung wären das 326.080 Euro. Zu diesem Kaufpreis kommen jedoch noch Kaufnebenkosten hinzu:

  • Die Grunderwerbsteuer beträgt in Berlin 6 % des Kaufpreises, das wären 19.564,80 Euro
  • Für die Notar- und Grundbuchkosten rechnen wir mit 1,5 %, das wären 4.891,20 Euro
  • Für die Maklerprovision rechnen wir mit 3,57 %, das wären 11.641,06 Euro

Die Nebenkosten betragen also 36.097,06 Euro. Die gesamten Kaufkosten belaufen sich somit auf 362.177,06 Euro.

Wie viel davon müssen Käufer aus eigenen Mitteln aufbringen? Eine Leitregel lautet: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, das wären in diesem Fall 65.216 Euro. Die 20-Prozent-Regel ist jedoch kein Muss, es kann auch weniger sein. Empfohlen wird aber, zumindest die Kaufnebenkosten selbst aufzubringen. Rechnen wir also mit 40.000 Euro, die der Käufer dieser Berliner Wohnung beim Kauf selbst stemmen muss. Das bedeutet, dass der Käufer einen Immobilienkredit in Höhe von 322.177,06 Euro aufnehmen muss. Im November 2020 betrug der durchschnittliche effektive Jahreszinssatz für einen Immobilienkredit mit 15 Jahren Zinsbindung dem Kreditvermittler Interhyp zufolge 1,04 %. Rechnen wir, weil die Eigenkapitalbasis des Berliner Wohnungskäufers vergleichsweise klein ist, mit 1,5 %. Das heißt, dass er monatlich 402,72 Euro Zinsen zahlen muss. Das ist vermutlich weniger, als er für eine vergleichbare Kaltmiete aufbringen müsste.

Allerdings muss er den Kredit natürlich noch tilgen. Eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent pro Jahr ist zu empfehlen, das wären in diesem Fall 536,96 Euro pro Monat. Der monatliche Gesamtaufwand beliefe sich auf 939,68 Euro. Zu beachten ist jedoch, dass nur die monatlichen Zinsen in Höhe von 402,72 Euro als Kosten zu betrachten sind. Der Tilgungsanteil hingegen geht in das eigene Immobilienvermögen ein, da der Wohnungsverkäufer damit schließlich den Immobilienkredit abzahlt. Hinzu kommt, dass der Anteil der Zinsen am monatlichen Gesamtaufwand von 939,68 Euro immer weiter abnimmt, da sich durch die monatliche Tilgung die Kreditsumme immer weiter verringert.

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