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Drei Wege, Immobilien zu vererben

Mit Teilverkauf Erbschaftssteuer sparen

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Wohneigentümer haben mehrere Möglichkeiten, ihr Haus oder ihre Wohnung an ihre Nachkommen zu vermachen. Neben der klassischen Erbschaft kommen auch eine Schenkung zu Lebzeiten oder der Immobilien-Teilverkauf infrage.

Es gibt viele Gründe, aus denen sich Menschen dazu entschließen, zum Wohneigentümer zu werden: für eine bessere Altersvorsorge, für mehr Selbstständigkeit, für finanzielle Sicherheit. Ein weiterer wichtiger Grund für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung ist, dass man seinen Nachkommen etwas hinterlassen möchte. Wer über eine Immobilie verfügt, kann so gut wie sicher sein, dass seine Kinder, Enkel oder andere Angehörige später einmal vom eigenen Vermögen profitieren werden. Sinnvoll ist es, sich frühzeitig darüber Gedanken zu machen, auf welche Art das Immobilienvermögen an die Nachkommen vermacht werden soll. Denn dazu gibt es mehr als einen Weg.

Die klassische Erbschaft

Der klassische Weg, eine Immobilie an seine Nachkommen zu übertragen, ist die Erbschaft nach dem Tod des Eigentümers. In diesem Fall wird für die Erben Erbschaftsteuer fällig. Eine Ausnahme gilt, wenn eine selbst genutzte Wohnimmobilie an den Lebenspartner oder die Kinder vermacht wird. Dann ist der Erbe von der Steuer befreit – jedoch nur, wenn er im Anschluss selbst mindestens zehn Jahre in der Immobilie lebt. Andernfalls muss er dennoch Erbschaftsteuer zahlen.

Es gibt allerdings Steuerfreibeträge, die höher sind, je enger das Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erben und dem verstorbenen Immobilieneigentümer ist. Am höchsten ist der Freibetrag für Ehegatten beziehungsweise eingetragene Lebenspartner:

VerwandtschaftsgradFreibetrag
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner500.000 Euro
(Stief-)Kinder400.000 Euro
Enkel200.000 Euro
Eltern und Großeltern100.000 Euro
Andere wie Geschwister, Nichten, Freunde20.000 Euro

Wenn der vererbte Immobilienwert über diese Beträge hinausgeht, werden für den Differenzbetrag Steuern fällig. Ein Kind zum Beispiel, das von einem Elternteil eine Immobilie im Wert von 410.000 Euro erbt, muss auf die über den Freibetrag hinausgehenden 10.000 Euro Erbschaftsteuer zahlen. Der Steuersatz hängt vom Verwandtschaftsgrad und von der Höhe des zu versteuernden Betrags ab. Für Beträge bis 75.000 Euro beläuft er sich für Kinder auf 7 Prozent, unser Beispielkind müsste also 700 Euro Erbschaftsteuer an den Fiskus abgeben.

Zu versteuernder BetragSteuersatz für Ehepartner, Lebenspartner, (Stief-)Kinder, Enkel, Eltern und GroßelternSteuersatz für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, geschiedene EhepartnerSteuersatz für Tanten, Onkel, Freunde, Lebensgefährten
Bis 75.000 Euro7 %15 %30 %
Bis 300.000 Euro11 %20 %30 %
Bis 600.000 Euro15 %25 %30 %
Bis 6 Mio. Euro19 %30 %30 %
Bis 13 Mio. Euro23 %35 %50 %
Bis 26 Mio. Euro27 %40 %50 %
Über 26 Mio. Euro30 %43 %50 %

Die Schenkung zu Lebzeiten

Häufig warten Wohneigentümer nicht auf ihr Lebensende, um ihr Haus oder ihre Wohnung an die Nachkommen zu vermachen. Sie übertragen die Immobilie bereits zu Lebzeiten – mittels einer Schenkung. Steuerlich ändert sich dadurch erst einmal wenig, da sich die Freibeträge und Steuersätze bei der Schenkungsteuer kaum von der Erbschaftsteuer unterscheiden.

Dennoch gibt es bei der Schenkung die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Das ist dann der Fall, wenn der Wohneigentümer seine Immobilie an die Nachkommen überträgt und dem Schenkenden dabei ein Nießbrauchrecht für die Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird. Nießbrauch bedeutet, dass der Schenkende die Immobilie bis an sein Lebensende oder bis zu einem vereinbarten Zeitpunkt nutzen darf – er kann sie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten und die Mieteinkünfte behalten. Mit dem Tod des Schenkenden erlischt auch das Nießbrauchrecht.

Durch das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht ist der Kapitalwert der Immobilie geringer, denn der Eigentümer kann damit keine Mieteinnahmen erzielen beziehungsweise durch das Bewohnen der Immobilie Mietausgaben einsparen. Dies wird bei der Berechnung der Schenkungsteuer berücksichtigt, indem der für die Steuer relevante Immobilienwert herabgesenkt wird. Dadurch wird der zu besteuernde Betrag geringer und der Beschenkte muss weniger Steuern zahlen als bei einer klassischen Erbschaft.

Der Immobilien-Teilverkauf zu Lebzeiten

Mit Teilverkauf Erbschaftssteuer sparen

Ein weiterer Weg, Erbschaftsteuern zu sparen, ist der Immobilien-Teilverkauf. Beim Immobilien-Teilverkauf veräußert ein Wohneigentümer einen Teil seiner Wohnung oder seines Hauses an einen stillen Teilhaber. Dabei erhält der Teilverkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht, er kann die Immobilie also weiterhin selbst bewohnen oder vermieten. Mit dem Erlös, den er aus dem Teilverkauf der Immobilie erhält, ist er nicht nur gegen größere Ausgaben gewappnet (etwa eine Pflegeversorgung oder eine Modernisierung der Immobilie), sondern er kann auch seine Angehörigen unterstützen: zum Beispiel den Enkel, der selbst ein Eigenheim erwerben möchte.

Beim Tod des Teilverkäufers wird die Immobilie dann komplett an einen Dritten verkauft, den Erlös teilen sich die Erben des Teilverkäufers und Teilkäufer auf Basis ihrer Eigentumsanteile. So profitieren die Nachkommen des Teilverkäufers auch von den weiteren Wertsteigerungen der Immobilie. Um die Abwicklung kümmert sich der Teilkäufer, der mit seiner Erfahrung und Expertise den besten Preis für das Haus oder die Wohnung erzielen kann. Der Verkaufserlös, der den Erben zugutekommt, ist durch den Immobilien-Teilverkauf näher an oder sogar unter dem Freibetrag für die Erbschaftsteuer, wodurch weniger oder in vielen Fällen sogar gar keine Steuern gezahlt werden müssen.

Marian Kirchhoff
Marian Kirchhoff
Okt. 2020