Was lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauchrecht bedeuten

Älteres Paar lässt sich von Anwalt zu Wohnrecht und Nießbrauchrecht beraten

Wohnrecht und Nießbrauch bezeichnen jeweils das Recht, eine Immobilie nutzen zu dürfen, selbst wenn man nicht Eigentümer der Immobilie ist. Während das Wohnrecht nur dazu befugt, die Immobilie selbst zu bewohnen, beinhaltet der Nießbrauch zusätzlich das Recht, die Immobilie zu vermieten und damit Mieteinnahmen zu erzielen. Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch sind im Grundbuch einer Immobilie eingetragen.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Gelten Wohnrecht und Nießbrauch immer lebenslang?

Häufig werden Wohnrecht und Nießbrauch lebenslang vereinbart. Vererbt ein Immobilieneigentümer beispielsweise sein Haus an seine Kinder, lässt er dabei oftmals ein lebenslanges Wohnrecht für seine Partnerin eintragen. Bei einem Immobilien-Teilverkauf erhält der Teilverkäufer in der Regel ein lebenslanges Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie. Jedoch ist es nicht vorgeschrieben, dass Wohnrecht und Nießbrauch lebenslang gelten müssen. Man kann auch bereits im Vorfeld eine Befristung festlegen, sodass das Wohnrecht oder der Nießbrauch beispielsweise nach fünf Jahren automatisch erlischt.

Wie funktioniert’s?

Sind Wohnrecht und Nießbrauch übertragbar?

Wohnrecht und Nießbrauch sind nicht übertragbar. Das heißt, sie können weder verkauft, verschenkt noch vererbt werden. Stirbt der Inhaber eines Wohnrechts oder eines Nießbrauchrechts, erlischt es automatisch. Es ist jedoch möglich, die Ausübung des Nießbrauchs an einen Dritten zu übertragen. Das Nießbrauchrecht selbst bleibt dabei aber beim ursprünglichen Nießbrauchnehmer. Beim Wohnrecht ist es möglich, dass der Wohnrechtinhaber Familienmitglieder bei sich aufnehmen kann. Er selbst muss dabei jedoch ebenfalls in der Immobilie leben.

Können Wohnrecht und Nießbrauch vorzeitig aus dem Grundbuch gelöscht werden?

Wohnrecht und Nießbrauch können grundsätzlich jederzeit aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das ist nach § 875 BGB jedoch ausschließlich möglich, wenn der Inhaber des Rechts der Löschung zustimmt. Ein Immobilieneigentümer kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht also nicht einfach einseitig aufheben lassen. Stimmt der Wohnrecht- beziehungsweise Nießbrauchinhaber der Löschung zu, muss er entweder beim Grundbuchamt eine entsprechende Erklärung einreichen oder dem Immobilieneigentümer eine notarielle Löschungsbewilligung geben. Wichtig: Verzichtet der Wohnrecht- oder Nießbrauchinhaber unentgeltlich auf sein Recht, wird das vom Finanzamt als Schenkung bewertet. Der Immobilieneigentümer muss dementsprechend gegebenenfalls Schenkungsteuer zahlen, die sich am Wert des Rechts bemisst. Wie sich dieser Wert berechnet, erfahren Sie auf dieser Seite. Möglich ist auch, dass der Immobilieneigentümer den Wohnrecht- beziehungsweise Nießbrauchinhaber im Gegenzug für dessen Verzicht auf das Recht auszahlt, er sich den Verzicht also gewissermaßen erkauft. Die Höhe des Auszahlungsbetrags bemisst sich daran, wie viele Mieteinnahmen dem Rechteinhaber durch den Verzicht entgehen (im Falle einer Vermietung) beziehungsweise wie viel Mieteinsparung ihm entgeht (im Falle einer Selbstnutzung). Dazu werden die jährlichen Mieteinnahmen beziehungsweise die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Dauer des restlichen Wohnrechts beziehungsweise Nießbrauchrechts multipliziert. Gilt das Recht noch fünf Jahre, beläuft sich der Auszahlungswert also auf die fünffache Jahresmiete. Gilt das Recht lebenslang, orientiert man sich an der statistischen Restlebensdauer auf Grundlage der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts.

Deutsche Teilkauf
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Dez. 2020