Das Nießbrauchrecht bei einer Immobilienschenkung

Großeltern unterschreiben Vertrag zum Nießbrauchrecht bei einer Immobilienschenkung

Der Eigentümer einer Immobilie ist für gewöhnlich auch derjenige, der sie nutzt – entweder indem er sie selbst bewohnt oder indem er sie vermietet. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen es sinnvoll ist, als Eigentümer das Nutzungsrecht für eine Immobilie einem anderen zu überlassen. Für diese Fälle gibt es den Nießbrauch. Eine Situation, bei der der Nießbrauch häufig zum Einsatz kommt, ist die Schenkung einer Immobilie. Denn wer mittels einer Schenkung noch zu Lebzeiten seine Immobilie an die Nachkommen überträgt, kann mithilfe des Nießbrauchrechts Steuern sparen.

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Lisa von der Deutschen Teilkauf nimmt Informationen für den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht auf.

Was Nießbrauchrecht bedeutet

Wer über das Nießbrauchrecht für eine Immobilie verfügt, kann diese selbstständig nutzen, auch ohne deren Eigentümer zu sein. Das heißt, er kann sie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten und die Mieteinnahmen dabei behalten.

Der Nießbrauch für eine Immobilie wird ins Grundbuch eingetragen. Wenn das geschehen ist, kann der Nießbrauchnehmer die Immobilie eigenständig nutzen, ohne den Eigentümer jeweils um Erlaubnis fragen zu müssen. Wenn er sie zum Beispiel selbst bewohnt und dann entscheidet, sie vermieten zu wollen, benötigt er dafür nicht die Erlaubnis des Eigentümers. Der Nießbrauch bleibt auch bestehen, wenn die Immobilie verkauft wird.

Es gibt einen Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht. Wer über das Wohnrecht für eine Immobilie verfügt, darf sie lediglich selbst bewohnen, aber nicht vermieten. Beim Nießbrauch ist beides möglich.

Das Nießbrauchrecht für eine Immobilie wird häufig bis zum Lebensende vereinbart. Das heißt, der Nießbrauchnehmer darf die Immobilie bis zu seinem Lebensende eigenständig nutzen. Nach seinem Tod erlischt das Nießbrauchrecht. Das Nießbrauchrecht muss aber nicht zwingend bis zum Lebensende vereinbart werden, Eigentümer und Nießbrauchnehmer können sich auch auf eine Frist verständigen. Sie können also beispielsweise vereinbaren, dass der Nießbrauch fünf Jahre gültig ist.

Wenn ein Haus oder eine Wohnung nach dem Tod des Eigentümers vererbt wird, müssen die Nachkommen dafür Erbschaftsteuer zahlen. Entscheidet sich der Eigentümer hingegen, die Immobilie bereits zu Lebzeiten mit einer Schenkung an die Nachkommen zu übertragen, müssen diese zwar Schenkungsteuer zahlen, die in den meisten Fällen genauso hoch ist wie die Erbschaftsteuer. Aber: Wird die Schenkung mit einem Nießbrauchrecht für den ursprünglichen Eigentümer verbunden, sinkt der steuerlich relevante Wert der Immobilie und die Schenkungsteuer fällt niedriger aus.

Das liegt daran, dass der neue Eigentümer die Immobilie nicht selbst nutzen kann – dieses Recht obliegt ja nun dem Nießbrauchnehmer. Der Eigentümer kann das Haus oder die Wohnung also weder selbst bewohnen und somit Mietausgaben einsparen noch vermieten und somit Mieteinnahmen erzielen. Die Immobilie hat für ihn aufgrund des Nießbrauchs hinsichtlich der künftigen Erträge also einen geringeren Wert.

Dieser Umstand wird vom Finanzamt bei der Berechnung der Schenkungsteuer berücksichtigt. Dabei wird dem Nießbrauch ein bestimmter Wert zugeschrieben und dieser vom für die Steuer relevanten Wert der Immobilie abgezogen. Dadurch muss der Beschenkte weniger Schenkungsteuer zahlen – oder sogar gar keine, wenn der Immobilienwert durch den Abzug des Nießbrauchwerts unter die Freibetragsgrenze rutscht.

Die Höhe des Steuerfreibetrags hängt vom Verwandtschaftsgrad des Beschenkten zum Schenkenden ab:

VerwandtschaftsgradFreibetrag
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner500.000 Euro
(Stief-)Kinder400.000 Euro
Enkel200.000 Euro
Eltern und Großeltern100.000 Euro
Andere wie Geschwister, Nichten, Freunde20.000 Euro

Größere Sicherheit für den Schenkenden dank Nießbrauch

Ein weiterer Vorteil der Verbindung einer Immobilienschenkung mit dem Nießbrauchrecht ist die größere Sicherheit für den Schenkenden. Auch wenn ein Eigentümer sein Haus schon zu Lebzeiten an seine Nachkommen überträgt, heißt das meist nicht, dass er das Haus ganz aufgeben will. Vor allem, wenn es sein Eigenheim ist, stellt das Haus seinen Lebensmittelpunkt dar, den er nicht einfach verlassen will. Durch den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch kann er sicher sein, dass er so lange im Haus bleiben kann, wie er möchte.

Auch die Möglichkeit zur Vermietung kann gerade für Senioren – eine Immobilienschenkung wird häufig von eher älteren Menschen durchgeführt – äußerst wichtig sein. Wenn der Fall eintritt, dass der Schenkende pflegebedürftig wird und in ein Pflegeheim umziehen muss, ist das für ihn mit regelmäßigen Kosten verbunden. Eine Vermietung der Immobilie kann dann dazu beitragen, diese Kosten zu decken. Verfügt der Schenkende über das Nießbrauchrecht, kann er die Vermietung problemlos in die Wege leiten (lassen) – hätte er kein Nießbrauchrecht, läge die Entscheidung über die Immobilie allein bei den Beschenkten.

So wird der Wert des Nießbrauchs berechnet

Wird bei einer Immobilienschenkung ein Nießbrauch für die Immobilie vereinbart, berücksichtigt das Finanzamt bei der Berechnung der Schenkungsteuer den Wert des Nießbrauchs. Dabei wird der Nießbrauchwert vom für die Steuer relevanten Immobilienwert abgezogen. Für die Berechnung des Nießbrauchwerts sind zwei Faktoren wichtig:

  • Der Jahreswert der Immobilie; das sind die jährlichen Mieteinnahmen bei Vermietung bzw. die jährlich gesparte Miete bei Selbstnutzung
  • Die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs; bei einem lebenslangen Nießbrauchrecht ist das die erwartete Lebensdauer

Für die Ermittlung des Jahreswerts bei einer vermieteten Immobilie wird die jährliche Nettokaltmiete abzüglich der Werbungskosten herangezogen. Bei einer selbst bewohnten Immobilie wird die jährliche Miete für eine vergleichbare Wohnung beziehungsweise ein vergleichbares Haus verwendet, diese findet sich etwa im Mietspiegel einer Stadt. Der Jahreswert ist allerdings gedeckelt: Er darf laut Gesetz nicht höher liegen als der Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6. Der Verkehrswert wird durch das Finanzamt selbst ermittelt.

Die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs ist einfach zu bestimmen, wenn der Nießbrauch befristet ist. Haben Nießbrauchgeber und -nehmer etwa vereinbart, dass der Nießbrauch fünf Jahre Gültigkeit hat, beträgt die Dauer fünf Jahre. Bei einem lebenslangen Nießbrauchrecht muss für die Berechnung die statistisch wahrscheinliche restliche Lebensdauer herangezogen werden. Diese findet sich in der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts.

Der ermittelten Dauer des Nießbrauchs weist das Finanzamt dann einem Faktor zu, der sich im Bewertungsgesetz (BewG) in Anlage 9a zu § 13 findet. Das Bundesfinanzministerium gibt jährlich eine Liste heraus, das sowohl die durchschnittliche Lebenserwartung als auch den nach BewG zu nehmenden Faktor enthält.

Am Ende werden dann der Jahreswert und der Faktor nach BewG multipliziert – das Ergebnis ist der Kapitalwert des Nießbrauchs. Die Formel lautet also:

Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Faktor nach BewG hinsichtlich der Dauer des Nießbrauchs

Ein Beispiel für die Berechnung des Nießbrauchwerts:

Die 70 Jahre alte Anna schenkt ihrem Sohn Peter ihr Haus im Wert von 500.000 Euro, in dem sie selbst lebt. Bei der Schenkung wird ein lebenslanges Nießbrauchrecht für Anna vereinbart. Die vergleichbare jährliche Miete für das Haus beläuft sich auf 25.000 Euro – das ist der Jahreswert. Dieser Jahreswert liegt unterhalb des Deckels (500.000 Euro dividiert durch 18,6 = 26.881 Euro), also werden die 25.000 Euro als Jahreswert herangezogen.

Anna hat der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts zufolge eine statistische Lebenserwartung von 17,02 Jahren. Der Faktor nach Bewertungsgesetz (BewG) § 13 Anlage 9a beträgt 11,171.

Um den Kapitalwert des Nießbrauchs zu ermitteln, multipliziert das Finanzamt den Jahreswert mit dem Faktor nach BewG: 25.000 Euro x 11,171 = 279.275 Euro. Zur Berechnung der Schenkungsteuer wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Wert des Hauses abgezogen, wodurch der für die Steuer herangezogene Wert bei rund 220.000 Euro liegt – und somit unterhalb des Freibetrags in Höhe von 400.000 Euro. Peter muss also keine Schenkungsteuer zahlen.

Die Grundbuch- und Notarkosten für den Nießbrauch bei einer Schenkung

Die Schenkung einer Immobilie genau wie die Eintragung eines Nießbrauchrechts erfolgen über einen Notar, für beides fallen Kosten für den Notar und für das Grundbuchamt an. Die Notarkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind in einer Gebührentabelle (Spalte B) im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt.

Bei einer Schenkung fallen die zweifachen Gebühren an – bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro wären das also 935 Euro x 2 = 1.870 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer und weitere Auslagen wie Schreibaufwand und Porto. Für die Grundbuchänderung fallen die einfachen Gebühren an, es kommen also noch einmal 935 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer hinzu.

Die Notarkosten und Grundbuchkosten für die Eintragung des Nießbrauchs richten sich nach dem Nießbrauchwert und nach der Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz. Für die Eintragung im Grundbuch berechnen sowohl der Notar als auch das Grundbuchamt jeweils den einfachen Gebührensatz. Bei einem Nießbrauchwert von 290.000 Euro wären das also jeweils 585 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Beim Notar kommen noch die Kosten für Auslagen wie Schreibaufwand und Porto hinzu.

Fazit

Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte sich Gedanken machen, sie schon zu Lebzeiten per Schenkung an die Nachkommen zu übertragen und sich dabei das Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. So kann der Schenkende die Immobilie weiter bewohnen oder auch vermieten, während die Nachkommen gegebenenfalls Steuern sparen können. Ob sich das lohnt, kommt aber natürlich auf den Einzelfall an – liegt das zu vererbende Vermögen sowieso unterhalb der Steuerfreibeträge, hat die vorzeitige Schenkung inklusive Nießbrauch in der Regel keinen steuerlichen Mehrwert.

Deutsche Teilkauf
Deutsche Teilkauf
Dez. 2020