Wird der Immobilien-Teilverkauf besteuert?

Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, muss damit rechnen, dass Abgaben an den Staat anfallen. Spekulationssteuer, Gewerbesteuer oder Grunderwerbsteuer – welche Steuern muss man beim Haus-Teilverkauf beachten? Und unter welchen Umständen lassen sich ggf. Steuern vermeiden?

Besteuerung Teilverkauf
Inhaltsverzeichnis

Weil Immobilien im Wert steigen, steigt das Vermögen von Gebäudeeigentümern seit Jahren an – zumindest in den meisten Regionen Deutschlands und vor allem in den Metropolregionen. Diejenigen, die sich jetzt für einen (Voll)-Verkauf oder Teilverkauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung entscheiden, können in der Regel von der Wertsteigerung profitieren und mit entsprechendem Gewinn rechnen.

Den meisten Eigentümern ist bewusst, dass bei der Veräußerung oder Teilveräußerung Nebenkosten anfallen, etwa der Maklerkostenanteil und der Energieausweis. Allerdings fallen beim Immobilienverkauf weitere Abgaben an, die den Gewinn schmälern können. Je nach Fall sind Spekulationssteuer, Gewerbesteuer oder Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Die Spekulationssteuer ist eine Abgabe, die gegebenenfalls beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Dabei wird der Gewinn besteuert, der sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten berechnet. Allerdings muss nicht bei jedem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer entrichtet werden. Entscheidend ist einerseits die Nutzung der Immobilie und andererseits der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf.

Konkret heißt das: Von der Spekulationssteuer befreit sind Immobilien, die durchgängig oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren davor selbst vom Verkäufer bewohnt wurden. Für Immobilien, die nach weniger als zehn Jahren (die sogenannte Spekulationsfrist) verkauft oder teilverkauft werden, kann Spekulationssteuer anfallen. Deren Höhe orientiert sich zudem am individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Denn anders als etwa die Kapitalertragsteuer hat die Spekulationssteuer keinen festgelegten Steuersatz. Das heißt: Personen mit einem geringeren Einkommen zahlen weniger als Menschen mit hohem Einkommen. Mehr zur Spekulationssteuer lesen Sie hier.

Gewerbesteuerfalle beim Immobilienverkauf

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußern oder teilveräußern, gelten Sie vor dem Gesetz als gewerblicher Immobilienhändler. In diesem Fall müssen Sie nicht nur Spekulation- und Einkommensteuer, sondern auch Gewerbesteuer an den Fiskus abführen – denn Sie haben die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschritten. Häuser und Wohnungen, die Sie selbst bewohnen, werden nicht eingerechnet.

Grunderwerbsteuer

Eine weitere Abgabe, die Sie beim Verkauf oder Teilverkauf Ihrer Immobilie tätigen müssen, ist die Grunderwerbsteuer. In Sonderfällen kann es vorkommen, dass keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Dies ist der Fall, wenn die Immobilie an ein Familienmitglied verkauft oder verschenkt wird. In welcher Höhe die Steuer anfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Immobilienverkäufe werden in Deutschland immer über einen Notar durchgeführt. Der Notar fungiert als unabhängige und unparteiliche Person zwischen dem Käufer und Verkäufer und übernimmt die Beurkundung des Kaufvertrags. In diesem wird festgeschrieben, welche Partei die Grunderwerbsteuer bezahlt. Denn grunderwerbsteuerpflichtig sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einer Immobilie.

Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer beim Teilverkauf?

Laien gehen häufig davon aus, dass immer der Käufer die Zahlung der Steuer übernimmt, da sie eine wichtige Voraussetzung ist, um als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie zu gelten. Das ist aber nicht automatisch so. Bei einem Immobilien-Teilverkauf, bei dem ein Wohneigentümer bis zu 50 Prozent seines Hauses oder seiner Wohnung an einen stillen Teilhaber verkauft, fällt die Grunderwerbsteuer an.

Das Gute dabei: Die Deutsche Teilkauf kommt vollständig für die Grunderwerbsteuer auf – zusätzlich übrigens zu den Kaufnebenkosten wie Notar-, Grundbuch- und Sachverständigenkosten. Die Sicherheitsgarantie der Deutschen Teilkauf schützt in diesem Zusammenhang nicht nur vor versteckten Kosten, sondern garantiert zusätzlich, dass das Nießbrauchrecht auf die gesamte Immobilie und im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen wird.

Fazit – Steuern beim Teilverkauf

  • Welche Steuern? Je nach Fall fallen Spekulationssteuer, Gewerbesteuer oder Grunderwerbsteuer an – für Käufer oder Verkäufer.

  • Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien veräußert, muss Gewerbesteuer abführen.

  • Kostenübernahme: Beim Immobilien-Teilverkauf übernimmt die Deutsche Teilkauf einen Teil der anfallenden Steuerlast.

Disclaimer / Haftungsausschluss

Diese Information stellt keine steuerliche Beratung dar und kann diese auch nicht ersetzen. Diese Informationen wurden mit größter Sorgfalt erstellt, es besteht dennoch keine Gewähr der Richtigkeit und Aktualität. Für die konkrete Beurteilung Ihres Sachverhalts stehen Ihnen Steuerberater zur Verfügung.