Nießbrauch: mit einer Immobilienschenkung Steuern sparen

In den meisten Fällen wird eine Immobilie von ihrem Eigentümer genutzt. Entweder bewohnt er sie selbst oder er vermietet sie. Der Nießbrauch bietet dem Immobilieneigentümer die Möglichkeit, das Nutzungsrecht jemand anderem zu überlassen. Vor allem bei Schenkungen wird das Nießbrauchrecht oft genutzt – nicht zuletzt, um Steuern zu sparen. In unserem Blogbeitrag erfahren Sie, was Sie dabei bei einer Immobilienschenkung beachten sollten.

Die Immobilienschenkung

Viele Menschen machen sich darüber Gedanken, wie sie ihre Erben bereits zu Lebzeiten finanziell unterstützen können. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Eltern und Großeltern ihren Kindern beziehungsweise Enkeln finanziell unter die Arme greifen können. Diesbezüglich kann neben einem Immobilien-Teilverkauf, der gebundenes Vermögen freisetzt, eine frühzeitige Schenkung des Hauses oder der Eigentumswohnung Vorteile haben.

Inhaltsverzeichnis

Das Nießbrauchrecht

Wer das unter anderem im § 1030 BGB geregelte Nießbrauchrecht an einer Immobilie hält, kann diese selbstständig und wirtschaftlich nutzen, ohne deren Eigentümer zu sein. Anders als beim bloßen Wohnrecht – welches zum Beispiel beim Modell der Immobilienleibrente gewährt wird – darf die Immobilie nicht nur bewohnt, sondern auch wirtschaftlich genutzt werden. Der Nießbraucher darf das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung also auch vermieten und sämtliche Mieteinkünfte behalten. Auf Veranlassung eines Notars wird der Nießbrauch für eine Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Dadurch ist das Recht dauerhaft geschützt und erlischt erst mit dem Ablauf einer festgelegten Frist oder dem Ableben des Nießbrauchers.

Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer

Viele Immobilieneigentümer nutzen eine Immobilienschenkung, um ihr im Eigenheim gebundenes Vermögen bereits zu Lebzeiten auf ihre Erben zu übertragen. Der Vorteil dabei ist, dass sie in bestimmten Fällen Steuern sparen können. Wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung nach dem Ableben des Eigentümers vererbt, müssen seine Erben eine Erbschaftsteuer zahlen. Auch bei der Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten wird die sogenannte Schenkungsteuer fällig. Diese fällt in der Regel genauso hoch aus wie die Erbschaftsteuer. Wird jedoch die Schenkung mit einem Nießbrauchrecht für den Schenkenden verknüpft, sinkt der steuerlich relevante Wert der Immobilie. Der Grund dafür ist, dass der neue Eigentümer das Haus oder die Eigentumswohnung nicht für seinen Eigenbedarf nutzen kann. Das hat zur Folge, dass auch die Schenkungsteuer geringer ausfällt, da das Finanzamt dies bei der Berechnung der Steuer berücksichtigt.

Immobilienschenkung mit Nießbrauch – die Berechnung des Nießbrauchwerts

Der Wert, der dem Nießbrauch vom Finanzamt zugeschrieben wird – der sogenannte Nießbrauchwert – wird vom steuerlich relevanten Immobilienwert abgezogen. Der Beschenkte muss somit weniger Steuern zahlen. Sollte der Wert der Immobilie unter die Freibetragsgrenze fallen, fällt keine Steuer an.

Übersicht über die Steuerfreibeträge
[table id=17 /]

Übersicht über die Steuersätze
[table id=18 /]
Zur Berechnung des Nießbrauchwerts werden zwei Faktoren herangezogen: der Jahreswert der Immobilie und die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs. Der Jahreswert der Immobilie ergibt sich aus der (potenziell) jährlichen Nettokaltmiete abzüglich der Werbungskosten – diese darf den durch 18,6 geteilten Marktwert aber nicht überschreiten. Die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs bestimmt sich entweder aus der vereinbarten Frist oder der wahrscheinlichen restlichen Lebensdauer, die sich aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ergibt. Genaueres zur Berechnung des Nießbrauchwerts sowie eine Beispielrechnung finden Sie hier.

Notar- und Grundbuchkosten

Beachten müssen Immobilieneigentümer, die eine Schenkung in Betracht ziehen, dass Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Die Notarkosten fallen doppelt sowohl für die Schenkung der Immobilie als auch für die Eintragung des Nießbrauchrechts an. Sie sind abhängig vom Immobilienwert beziehungsweise Nießbrauchwert. Hinzu kommen die Mehrwertsteuer sowie Auslagen wie Schreibaufwand und Porto. Für die notwendige Grundbuchänderung fallen die einmaligen Gebühren inklusive Mehrwertsteuer an.

Immobilien-Teilverkauf als Alternative zur Schenkung

Wenn Sie Ihre Erben frühzeitig finanziell unterstützen möchten, bietet sich anstelle einer Schenkung ein Immobilien-Teilverkauf bei der Deutschen Teilkauf an. Dabei profitieren Sie von unserer Sicherheitsgarantie. Diese sorgt dafür, dass Ihr Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen wird – noch vor der Finanzierungsschuld. Auf diese Weise ist sie insolvenzgeschützt. Außerdem erhalten die Erben ein Erstankaufsrecht auf den verkauften Immobilienanteil. Die Deutsche Teilkauf übernimmt sämtliche Kosten, die im Rahmen des Teilverkaufs anfallen – zum Beispiel die Aufwände für den Notar und den Grundbucheintrag. Davon ausgenommen sind lediglich die Kosten zur Lastenfreistellung. Bei Interesse können Sie sich jederzeit ein kostenfreies und unverbindliches Angebot erstellen lassen.

Fazit zur Immobilienschenkung

Für Immobilieneigentümer, die ihr Eigenheim vererben möchten und deren Vermögen oberhalb der Steuerfreibeträge liegt, kann eine Schenkung an die Erben bereits zu Lebzeiten einen steuerlichen Mehrwert bringen. Wichtig dabei ist, dass der Schenkende sich das Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lässt. Während er dadurch die Immobilie weiterhin bewohnen und nutzen darf, können die Erben auf diese Weise Steuern sparen.