Abteilungen im Grundbuch – Was die Rangordnung aussagt

1 Das sind die Abteilungen im Grundbuch

In den drei Abteilungen des Grundbuchs werden jeweils unterschiedliche Rechte und Lasten eingetragen: 

• Abteilung I: Dort wird der Eigentümer des Grundstücks sowie der darauf befindlichen Immobilie eingetragen. Gibt es mehrere Eigentümer, werden alle Eigentümer mit ihrem jeweiligen Eigentumsanteil erfasst. 

• Abteilung II: In dieser Abteilung sind alle Lasten und Beschränkungen außer den Grundpfandrechten vermerkt. Dort stehen also etwa Wohn- und Nießbrauchrechte, Wegerechte und Vorkaufsrechte. 

• Abteilung III: Die dritte Abteilung vermerkt die Grundpfandrechte, also die Grundschulden beziehungsweise Hypotheken. Hat der Eigentümer einen Kredit für den Erwerb der Immobilie aufgenommen, wird die Grundschuld für die finanzierende Bank dort eingetragen. Auch wenn er später einen Kredit – beispielsweise für die Modernisierung der Immobilie – aufnimmt und diesen mit der Immobilie absichert, wird die entsprechende Grundschuld in Abteilung III eingetragen. Wer eine Grundschuld auf seine Immobilie eingetragen hat, muss, wenn er den Kredit nicht zurückzahlen kann, die Immobilie zwangsversteigern lassen.

Weitere Informationen erhalten Sie in unserem Blogbeitrag Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung, Grundpfandrecht – was gehört wohin im Grundbuch?

2 Die Rangfolge innerhalb einer Abteilung

Wenn mehrere Kredite mit der Immobilie als Sicherheit abgeschlossen wurden, also in Abteilung III mehrere Grundschulden eingetragen sind, ist die Rangfolge dieser Grundschulden wichtig. Denn es kann passieren, dass die Immobilie zwangsversteigert werden muss und der Erlös der Versteigerung nicht ausreicht, um alle Grundschulden zu begleichen. In diesem Fall wird zuerst der Kreditgeber ausgezahlt, dessen Grundschuld im Rang höher steht. Der Kreditgeber mit dem niedrigeren Rang im Grundbuch erhält dann nur den Betrag, der übrig bleibt. 

Die Ranghöhe einer Grundschuld hat in der Regel auch Einfluss auf die Zinsen für das zugehörige Darlehen. Eine Bank, die für ein Darlehen nicht den ersten Rang bei den Grundpfandrechten eingeräumt bekommt, verlangt meist höhere Zinsen – schließlich ist das Ausfallrisiko für die Bank viel höher als bei einer erstrangigen Grundschuld. 

3 Die Rangfolge zwischen zwei Abteilungen

Nicht nur innerhalb derselben Abteilung kann die Rangfolge von Bedeutung sein, sondern auch zwischen den Abteilungen II und III. Das ist beispielsweise der Fall, wenn in Abteilung II ein Wohnrecht eingetragen ist und in Abteilung III eine Grundschuld. Wenn die Immobilie zwangsversteigert wird, entscheidet die Rangfolge darüber, ob das Wohnrecht auch nach der Versteigerung Bestand hat: Steht das Wohnrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt das Wohnrecht bestehen. Steht es dahinter, erlischt es. 

Bei der Rangfolge zwischen den Abteilungen II und III kommt es auf das Datum der Eintragung an. Das Recht, das zu einem früheren Datum eingetragen wurde, steht im Rang höher.

4 Der Grundbucheintrag bei der Deutschen Teilkauf

Auch bei der Deutschen Teilkauf spielt das Grundbuch eine Rolle. Bei einem Immobilien-Teilverkauf an die Deutsche Teilkauf wird für den Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie in die Abteilung II des Grundbuchs notariell eingetragen. Das mit dem Nießbrauch einhergehende Nutzungs- und Wohnrecht gilt also nicht nur für den Eigentumsanteil des Teilverkäufers, sondern für das ganze Haus.

Dieses Nießbrauchrecht ist für den unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz der Deutschen Teilkauf abgesichert. Selbst wenn der Eigentumsanteil der Deutschen Teilkauf zwangsversteigert werden muss, bleiben das Nießbrauchrecht und der Eigentumsanteil des Teilverkäufers dennoch bestehen. 

5 Fazit – Das Wichtigste zur Rangordnung im Grundbuch

• Abteilungen im Grundbuch: Abteilung I beinhaltet die Eigentumsverhältnisse, Abteilung II die Beschränkungen und Lasten und Abteilung III beinhaltet die Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.

• Rangfolge innerhalb einer Abteilung: Bei einer eventuellen Zwangsversteigerung wird der Kreditgeber zuerst ausgezahlt, dessen Grundschuld im Rang höher steht. Zudem ist der Zinssatz bei Banken niedriger, je höher die Grundpfandrechte im Rang eingetragen werden.

• Rangfolge zwischen zwei Abteilungen: Diese kann ebenfalls bei einer Zwangsversteigerung wichtig sein. Steht das Wohnrecht in Abteilung II in der Rangfolge vor der Grundschuld in Abteilung III, bleibt das Wohnrecht bestehen. Bei der Rangfolge zwischen den Abteilungen, kommt es auf das Datum der Eintragung an. 

• Der Grundbucheintrag bei der Deutschen Teilkauf: Beim Teilverkauf mit der Deutschen Teilkauf wird das Nießbrauchrecht für die gesamte Immobilie für den Teilverkäufer eingetragen. Dieses bleibt auch bei einer unwahrscheinlichen Insolvenz der Deutschen Teilkauf bestehen.